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第一，流動性拐點已經出現，房地產短期見頂，未來風險增大。很多人認為，2016年火爆的房地產隊經濟貢獻良多，前9個月地產銷售面積的同比漲幅直逼30%，但是今年地產銷售已經逼近了歷史頂部，未來可能會遭遇一定挑戰，很有可能出現下行風險。

第二，房地產行業關乎國計民生，今后總體而言還是上漲的。二胎開放，城市化建設尚未完成，如今城鎮化率為54%城鎮化率，離80%的中國城鎮化標準尚存在一定的距離，所以城市人口會因為二胎和農村人口涌入城市而增加需求，故而從總體來講，城市房價上漲是肯定的。

當然，還有一部分人認為，中國房價之所以會出現暴漲暴跌，還要歸結于政府干預的結果。比如，2015年的經濟政策還停留在“去庫存”上面，于是發展到今年，房地產出現了一輪暴漲，基于此，政府不得不出臺“限購限貸”政策控制暴漲。長此以往，歷史反復上演，中國的房地產政策總是在“去庫存”、“限購限貸”之間調整。

其實，在北上廣深里面，你也可以對比一下租金的情況，來輔助你的投資判斷。通常而言，租金回報率比房價更能說明一個地方房價是否有泡沫。所謂租金回報率，即年租金收益和房價的比值。

來自房地產中介機構中原地產的數據，截至2月底，深圳住宅的租金回報率從一年前的2.44%下降到1.66%，上海從一年前的2.14%下降到1.92%。而租金回報率的下降，當然意味著近期投資需求的增長超過了居住需求。

我們來給一個對比數據：

1991年，日本房地產泡沫破滅前，東京住宅的租金回報率約為2.2%

2002年~2015年，美國紐約曼哈頓區的住宅租金回報率最低為3.8%

2006年底，美國紐約房價大幅下跌前，當時的租金回報率仍有5.1%

上述數據意味著，目前國內一線城市的租金回報率，尤其是深圳，已經大大低于東京、紐約等以房價高而著稱的國際大都市，也明顯低于這些城市房價泡沫破滅前的水平。租金回報率和房價進一步背離擴大，蘊含著泡沫擴大的風險。

對投資者來說，流動性也是不得不考慮的問題。

常言道，買漲不買跌，加上房地產市場的流動性遠低于A股等市場，一旦出現價格下跌，投機性資金就會從蜂擁而進就會變成蜂擁而出，屆時想離場的投資者將會面臨想賣也賣不掉的窘境。

不管這些猜測如何，房地產關乎國計民生，也是絕大部分中國人極為重視的存在，不論是自住，還是投資，在未來5-10年中，有一些房子的購買價值是實打實存在的。

一、地段：房地產行家有言，評價物業的前三個標準是：地段、地段、地段。什么樣的地段蓋什么樣的房，才是這句話的真正含義。以北京為例，目前外銷公寓的最佳地段是長安街沿線、東二線、西二環一帶。質量：對于期房而言，最重要的是從發展商的實力看質量。有實力自然會保證質量，作出的承諾也能兌現。如果發展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質量也就可想而知。

二、供應套數：以自住客戶為主，建在城郊的普通住宅以大區塊為好，大社區的配套比較可靠。市區內的高檔住宅則相反，套數少意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所；意味著業主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。

三、售價及付款方式：這當然是每位買房人都會考慮的問題。售價高固然不劃算，按揭的成數和年數也重要。為什么現在的部分業主著急出租？因為他們大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月還貸壓力太大。而七成二十年按揭的壓力就小得多。社區文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這就是文化背景使然。所以使館區周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區周圍的外銷公寓更受青睞。另外，不同層次的人不喜歡住在一棟樓里，因此大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。

四、物業管理：物業管理的好壞直接取決于物業管理公司的專業程度。另外有些物業管理也有代業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來很多方便。

五、房子的狀況：挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了。要提醒的是，在北京買房最好有朝南的房間。至于風水之類的當然也要講，不過關鍵還是要房子本身條件好才行。

六、其他參考因素：環境、是否是現房、綠化、會所及其他配套設施如何，都是買房時應該考慮的因素，不過重要程度低一點，而且這些往往是因人而異的。

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