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就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬于哪種投資對象：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處于嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場：

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪：

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最后，其實商鋪投資沒那么火了，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。

1、獨門獨戶，客流會比內鋪大。（街道是大家出行的必經之路，來來往往的路人會給鋪位帶來意想不到的商業氛圍）

2、一位臨街，廣告、宣傳會起到比較理想的效果。（因為臨街，街道是大家出門的必經之路，就算不是特地來買東西的，也能看到你的門面，你的廣告和宣傳）　

3、不會被項目的成敗捆綁價值。（如果是內鋪的話，假若商場招商不成功，客源做不旺，那么內鋪的價值將會被徹底埋滅）

4、業態安排自由。你可以自由地安排你的鋪位是做餐飲還是做服裝，是茶煙酒還是飾品店，內鋪就會被商場的規劃捆綁）　

5、上漲潛力大。商場再怎么旺，有個頂點，但是臨街鋪不一樣，潛力上不封頂，只要商業氛圍夠濃郁，消費人流夠大。它都可以一直升下去。人流也沒有限制，再大的客流都能容納，商場就不行了，會有個頂點。

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