閱讀 :336

對于相當一部分家庭來說，房產是最重要的一項家庭資產，由此也牽涉到許多相關的理財問題。在讀者給本報的郵件中，有近80%的家庭都面臨著小房換大房的困惑。由于買大房后將負擔兩套房子的貸款，這類家庭即使收入穩定，財務狀況也會吃緊。而如果想賣掉原來的房子，也意味著放棄了以租養房以及未來房子升值的收益。為此，他們該如何選擇呢？

個案

北京的魏先生今年34歲，在一家研究院工作，每月除固定收入16000元外，還有津貼4000元，年績效獎金收入約6萬元，年可計提公積金27000元，年收入達到約32萬元。單位為他繳納有養老、醫療、工傷、失業、意外險(交通)，另有一份平安智盈人生終身壽險(萬能型)，包括20萬壽險保額、20萬重疾保額、10萬殘疾意外、5萬意外傷害。

妻子王女士今年34歲，是北京某高校老師，年收入5萬元，年可計提公積金9000元，合計補貼，年收入達到6萬元，擁有養老、醫療、失業、生育險。

女兒今年2歲，擁有友邦癌癥險，保額15萬。

夫婦自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元；轎車一部，市價14萬；投資類資產約10萬(股票)，合計總資產134萬元。每月基本生活開銷為2000元、社交休閑健身2000元、孩子入托費2000元、每年物業水電煤氣1萬元、年買衣服及其他1萬元、保險支出0.74萬、汽車費用每年16000元，年合計總支出17.54萬元。年結余21.06萬元。

他們計劃為了女兒將來讀書再買一套房子，但不知是換房好還是以租養房好。

理財目標：

1、計劃將在5年左右購置中關村附近一套住房，面積100平方米，價格200萬元。

2、為女兒積蓄教育基金，到高中畢業大約需35萬元。

3、為兩人的退休養老金及早計劃。

財務診斷

魏先生家庭的資產負債表結構嚴重不合理，需要立即做出調整：

流動性資產(現金及活期存款)為0，家庭緊急備用金沒有預留出來，遇到家庭突發緊急情況，可能就會造成資金緊缺的尷尬。

投資性資產(定期、股票、基金類資產、債券、理財類資產)占總資產比重不到10%，比重偏低，無法為家庭帶來高效益。且魏先生家庭投資性資產只有股票，單一的高風險資產會受市場波動影響，加大家庭資產風險。

建議：魏先生需要從家庭每月結余中劃撥出3-6個月的家庭支入金額，作為家庭緊急備用金專用款，這部分專款可以留存活期，或者投資于貨幣市場基金，獲得較高于活期利息收益的同時，也保持這部分資產的高流動性。

魏先生需要提高投資性資產比例，同時也需要對投資性資產的投資方向進行調整，根據魏先生的風險承受力，建立合理資產組合來進行規劃。

房產規劃

方案一：賣掉舊房購置新房

魏先生夫婦現有自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元，剩余貸款13萬元將在5年內還清，估計舊房5年后市價為154萬(假設房價成長率為7%)。

賣掉舊房后，魏先生家庭購置新房的資金缺口為：200萬-154萬=46萬

魏先生通過公積金貸款，貸款七成，首付138000萬，貸款20年，現行公積金貸款為3.87%(假設此利率為平均利率水平)，魏先生每月還貸本息為：

PM T(322000PV，3.87gi，20gn，0FV )=1930元

魏先生家庭月繳存住房公積金：27000÷12+9000÷12=3000

從公積金賬戶提取金額來還貸本息，無須額外進行儲蓄，剩余的公積金余額可積累用作退休養老金規劃使用。

積累到退休前，剩余公積金余額為：

27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元

方案二：購置新房，出租舊房

200萬的資金缺口，貸款七成，首付60萬，140萬的貸款額中，80萬用公積金貸款(北京市公積金貸款上限為80萬)，60萬用一般貸款，貸款20年，舊房出租租金為每月5000元。

公積金貸款20年需要資金：4793×12×20=115000元

家庭賬戶內可提取公積金：135000+45000+3000×12×20=900000元

公積金貸款資金缺口為：115000-900000=250000

仍需每月進行儲蓄：PMT =(250000PV，20gn，3.87gi，0FV)=1497

此方案需要補足首付款60萬的資金缺口，還需要每月額外儲蓄5184元，但把舊房出租的租金結余5000元，在退休后仍給魏先生家庭帶來持續穩定現金流，作為養老規劃的補充。

假設魏先生采取方案一，則繼續為魏先生進行家庭規劃。

下一篇:月收入9000如何購房 下一篇 【方向鍵 ( → )下一篇】

上一篇:月收入15000家庭理財 上一篇 【方向鍵 ( ← )上一篇】