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房地產投資基金的類型根據投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。

權益型投資

一般直接或間接投資于房地產項目，其收入主要來源于房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決于項目實際運作情況。

抵押型投資

則是借錢給開發商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發項目，收益則來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系并不大。目前國內人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。

混合型

是介于權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。

正規的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標準;會設立專門的托管賬戶保障投資人資金安全;只以地產項目作為投資標的，并以資產抵押或股權質押等形式進行風控;除非是商業類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據所投資項目周期按年付息。當然由于地產投資基金的回報一般遠高于銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發生問題，投資者也會蒙受損失。

房地產金融投資更多須重視行業細分領域的專注分析和價值挖掘，房地產金融機構必須具有深刻的行業理解能力與價值創造能力才能在未來立于不敗之地，如主題地產的運營能力與資產管理能力；房地產企業則必須持續加強自身的金融能力建設，向準“基金化運作”轉型。具備房企建設或運營能力的“運營型”的基金與具備金融投資能力的“基金型”房地產企業，互相融合借鑒合作，將構成未來幾年內的主要行業特征。

1、房地產基金：收購持有類基金涌現

案例一：歌斐資產上海寫字樓項目收購基金

基本條款

亮點分析

該基金為收購上海市黃浦區某寫字樓而單獨發起的項目基金，股權投資額超過17億元人民幣，項目收購涉及總金額30多億元人民幣。

增值管理：基金管理人歌斐資產對項目寫字樓的管理將包括運營管理（招租、維護、宣傳、聘用世界領先的銷售/物業代理等）及對未來退出銷售的運作，能夠有效提升項目寫字樓運營價值和最終退出價值，為投資人帶來可觀收益。

銀行貸款增加財務杠桿：在17億元股權投資基金之外，歌斐資產還將以約1:1比例獲得銀行貸款，在財務杠桿作用下，降低基金管理人出資金額，且投資人收益率將高于項目層面收益率。

針對不同投資人的定制條款：本基金LPA針對不同機構投資人，有不同的管理費收取和利益分配機制，定制化設計滿足不同投資人的需求

案例二：中融長和基金

2015年初，中融信托成立“長河盛世1號集合信托計劃”，所投向的“中融長河一期基金”，由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運作，對項目公司100%股權進行收購，并由中融信托及子公司主動管理。長河基金總規模10億元，存續期限為5年，包括投資期3年，退出期2年，基金預計以整體出售或散售物業的方式退出。

基本條款

亮點分析

信托公司首次涉足房地產直接投資：在中融長河基金之前，股權投資項目都是信托融資層面的，長河項目是中融第一個真正意義上的房地產直接投資產品。信托計劃作為LP（有限合伙）參與房地產投資屢見不鮮，但由信托公司獨立運營管理的地產并購項目尚為個例。此基金可認為是信托公司探索轉型的第一次嘗試。

銀行貸款增加財務杠桿：與歌斐資產案例相似，通過信托計劃募資只是長河基金的資金來源之一，除此之外還將引入銀行并購貸款，經營物業貸款等成本相對較低的資金，進一步增加LP和GP層面的財務杠桿效應，提高收益率。

房地產為信托深耕領域，資產易于評估，退出方式較為清晰，雖陸續有風險事件發生，仍是信托公司青睞的領域。轉型之機，信托在房地產業務也在謀求更為深入的參與。商業物業、旅游地產、養老地產都是思考的方向。相比后兩者，隨著REITs的逐步放開，商業物業更能看到前景。

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