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房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

一、權(quán)益型投資一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項目，其收入主要來源于房地產(chǎn)項目直接產(chǎn)生的租金收入和出售的增值收益，權(quán)益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決于項目實際運作情況。

二、抵押型投資則是借錢給開發(fā)商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產(chǎn)貸款支持證券的方式投向房地產(chǎn)開發(fā)項目，收益則來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項目實際收益關(guān)系并不大。目前國內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主。

三、混合型是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產(chǎn)貸款服務的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

正規(guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標準;會設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全;只以地產(chǎn)項目作為投資標的，并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進行風控;除非是商業(yè)類地產(chǎn)運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據(jù)所投資項目周期按年付息。當然由于地產(chǎn)投資基金的回報一般遠高于銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發(fā)生問題，投資者也會蒙受損失。

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