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先說結論，宏觀經濟的企穩，給房地產調控帶來了操作空間，但是，宏觀經濟的進一步企穩，還需要房地產投資的穩定，所以，在因城施策的調控中，一線城市的限購限貸盡管可以越來越嚴厲，但想看到房價的大幅度下跌比較困難。

12月1日公布的國家統計局11月制造業PMI讓人很放心，51.7的數值比10月份上升0.5個百分點，不僅保持了原來的上行勢頭，還達到了兩年來的高點，說明實體經濟中企業的生產在不斷回升。但是困難依然存在，更多代表了中小企業生產走勢的財新PMI指數就相對上個月出現了下滑，各種數據還不穩固，容不得半點大意。

應該說，11月份的宏觀經濟數據繼續走好，仍然是得益于財政刺激下的基礎設施建設，PPP，和今年以來不斷增長的房地產銷售，因此，如果想要擠出一二線城市目前顯而易見的房地產泡沫，就不可能不會影響到明年的房地產投資，而想要把這種影響降到最低，一個辦法就是上馬更多的PPP項目，一個辦法就是在打壓房價的同時盡量控制對明年房地產投資的傷害。

瑞銀的經濟學家汪濤就預測，房地產銷售明年可能會出現大幅度調整，房地產投資的下調卻會比較溫和，因此，整個房地產對經濟增長的貢獻會有拉低，但是，因為有財政和基礎設施的發力，預計明年經濟仍會平穩運行。

為什么2017年的房地產投資依然會穩定？

我的理解是，在如此嚴厲的限購限貸政策之下，在今年的行情中掙得盤滿缽滿的資金實力雄厚的開發商還是對一線二線城市的樓市持續看好，這一點可以由現在依然火爆的“搶地”現象得到印證。

以至于官方媒體的《經濟參考報》發出了這樣的評論，“天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現溢價超過200%現象，給樓市穩定帶來了負面效應。專家認為，“出臺樓市調控政策不應只針對商品房銷售環節，在土地拍賣與競標等環節也應繼續加強控制，從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。”

最后的結論是，市場在如此嚴厲的調控之下依然持續亢奮，既有本地需求的堅實支撐，也反映出當前調控政策還存在進一步完善的空間。也就是說，調控還應該再加碼唄。

那么好了，如果政策在和市場角力，市場的“正確反應”應該是什么呢？我覺得應該是低頭，作為市場參與者的房地產商們不能不低頭，不低頭只會招致更嚴格的調控，導致最不好的結果，不好的結果可能來自幾個方面，一個就是傷及市場明年正常的投資開發，一個就是傷及正常購買改善性住房的剛需。

什么叫做低頭？很簡單，在成交量下滑的背景下，早降價早安全。那么問題來了，對于購房者來說，大家最關心的房價，尤其是一線和熱點二線城市的房價，什么時候才能真正整體上出現松動呢？

這個問題不好回答，但是還是有人在嘗試回答。

上海財經大學不動產研究所的執行所長陳杰在為FT中文網的撰稿中就預測，一線房價松動的滯后期，大概是“四五個月”，“一線城市房價可能不會馬上出現大幅度下跌，房價存在一定的慣性……但短期內至少樓市成交量會大幅下降，已經有一些熱點城市的交易量出現速凍。而一旦成交量降下來，樓市資金的流動性就會出現問題，再加上房價上漲勢頭被壓住，在買漲不買跌的心理作用下，房價下跌壓力就很大了。”

當然，也有繼續看好2017年一二線城市房價上漲的，盡管漲幅可能不會太大，房地產咨詢公司萊坊就預測，明年中國一線城市住宅價格仍會上升3%到5%，主要二線城市住宅價格上升2%-4%。因為“考慮到投資需求，即使一線城市出臺限購令，投資者仍然希望在一線城市布局。”萊坊還預計，來年房價上漲最好的五個城市應該是深圳、上海、北京、廣州及南京。

不管是看房價滯后會回落的，還是看房價明年會微漲的，大家可以發現，對于一線城市，分析者的態度都是不敢看空，但是也不大幅看漲，所以看似不一致的預測，其實內在的邏輯是一樣的，那就是樓市將進入一個橫盤期。

這個時候，價格可能會走高也可能會走低，但是我覺得整體的平均數據并不重要，在每一個城市的不同區域，都會出現價格的波動，我的結論就是，對于一個購房者來說，如果你有足夠的購房能力，不過于加杠桿的話，你總能找到一個合適你的自住或投資的房產。

1、學區房

一看到學區房,大家肯定會說,教育部不是正在考慮推行多校劃片,為學區房降溫嗎?對,正是由于這個原因,學區房的價格才有上漲的趨勢。教育部推行多校劃片,是會對重點學區房子價格起到很好地降溫作用,但是對其他學校的周圍的房價卻起到了升溫作用。

如上圖所示,如果說A片區是重點學區,B區和C區是普通學區,那么A區的房價肯定是比B與C區的房價高出很多,但按照教育部未來的規劃就是將A、B與C區統一劃作一個片區,A區居民的孩子也不一定能上A區的學校,B區與C區的學生也有可能上A區的學校,那么A區的房子就不具有優勢了,而B區與C區的房價則會因為這個因素而升溫。

2、一線與強二線城市中心區普通二手住宅

在北上廣深天這五個一線城市,房價都是高的令人膽寒。而一線城市與強二線城市人口增量都很大。城市人口競爭力在上升,而每個城市的中心區也就那么點地方,這就導致了如北京與廣州等面積特大的城市中心區的二手房價早就超越外圍的新房價格。

既然人口還在增,那么房子需求依然旺。中心區,生活便利,新房已經沒地方建了,剩下的二手房依然是搶手貨。

3、軌道交通房

無論在哪個城市生活,大家都是希望自己生活的環境各種便利。而在各種便利之中首要的就是交通便利。

大家應該時刻關注自己所在城市的交通規劃情況,莫要錯失良機。

4、大城市周邊有明顯人口增量的二三線城市

這些城市由于地緣關系,再加上人口競爭力的上升,未來的房價上漲趨勢比較明顯。例如北京與天津周圍的保定與廊坊,深圳周邊的東莞與惠州,上海周邊的蘇州。

特別要說明的是蘇州,蘇州其本身就是強二線城市,2014年蘇州流動人口增長率為6.89%,人口競爭力在上升,再加上位于上海周邊這個地緣優勢。2016年蘇州的房價行情大有上揚的趨勢。

處在這些城市中的人群,無論是剛需還是投資都應趁早下手。

5、在規劃功能調整中受益的房子

比較典型的就是深圳羅湖的筍崗,筍崗以前有著“中華第一倉”的美譽,簡言之就是一倉庫,如今已變身為現代化的服裝貿易中心、建材家居中心、工藝城、二手車市場。功能的轉變對房價具有“推波助瀾”的作用。

要多關注自己所在的城市,看看是否也存在這種功能調整片區。機遇總是留給有準備的人的。

6、大城市城中村舊改與改造

城中村大多都是農民房,施行規劃改造,將原來低矮的農民房建成小區與商業住宅,增加住宅數量,如果城中村的地理位置處于城市房價頂端區域,則可能出現瘋搶的場面,大家要根據自己所在城市的具體情況,獨具慧眼,搶得先機。

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