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先看租金回報(bào)率，指的是年租金收入與購房總價(jià)之間的比率。比如，多倫多市中心的一套公寓，售價(jià)40萬，年租金$24,000，扣除相關(guān)的管理費(fèi)，地稅，維護(hù)費(fèi)，房屋保險(xiǎn)等費(fèi)用后的凈租金收入為$16,000，凈租金回報(bào)率為4%。在有貸款的情況下計(jì)算凈租金收入還要多扣除一項(xiàng)貸款利息, 分母就不是購房總價(jià), 而是實(shí)際投入的本金。比如上面的例子, 假設(shè)本金為15萬, 貸款為25萬, 利息為$6, 000, 則凈租金回報(bào)率為6.67%。

再看看房產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率，指的是投資凈收益包括增值與房屋總價(jià)的比值。比如，投資一個(gè)$100萬加元的房子，假設(shè)一年增值$6萬加元，凈租金收入$4萬加元，則這一年的資產(chǎn)回報(bào)率為10%。

還有一個(gè)概念是房產(chǎn)的現(xiàn)金回報(bào)率，指的是投資凈收益（扣除各種費(fèi)用及貸款利息后）包括增值與所投入資金(不含貸款部分)的比值。比如同樣投資一個(gè)$100萬加元的房子，假設(shè)首付20萬, 貸款80萬，增值$6萬元，由于有貸款利息，假設(shè)凈租金為$6，000元，則回報(bào)率高達(dá)33%。

為什么房產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率和現(xiàn)金回報(bào)率差距這么大? 是因?yàn)槔昧私鹑诟軛U將有限的資本放大，使投資回報(bào)率倍增。既然金融杠桿能夠讓投資收益倍增，是不是借錢越多就越好呢? 從理論上來說，如果你的資產(chǎn)回報(bào)率高于你的融資成本的話，你就可以利用杠桿提升你的自有資金回報(bào)率，獲得遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平均收益率的回報(bào), 但在實(shí)踐中, 不管你投入的項(xiàng)目收益有多高，你必須得有償債能力,因?yàn)楦軛U是雙向的，杠桿倍數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計(jì)算形式：    

1、收益模式計(jì)算公式：   

投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）  

說明：投資客的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款   的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。    

2.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：   

投資回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋單價(jià)   

說明：此方法考慮了租金與房價(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。    

3.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：   

投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12  

說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。 

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