閱讀 :426

城市中心區域商鋪投資價值有哪些

一、絕對的稀缺性價值

這主要是指市區商鋪的新增供應量少，而新區的新增供應量則很大。今年6月，《中國房地產報》記者根據易居研究院智庫中心、同策咨詢及各地公開數據統計后發現，在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，部分城市的商業物業去化周期遠超過住宅。成都的商業庫存也經常被人詬病。雖然商業庫存的總量較大，但從結構來看，成都市中心區域的商鋪供應卻日漸稀少，這和市中心的新增住宅供應逐漸減少是密不可分的。市中心的商業供應不多，即使有也是以集中式商業體和寫字樓為主，而商鋪只有在新增住宅的底商才會有一些零星的供應。

當前，市中心區域新增住宅供應少，自然配套的商鋪供應就更少。由于市中心區域開發早已基本成型，拆遷成本也高，所以市中心區域商鋪供應少的情況會是一個長期的趨勢，而供應少的市中心區域商鋪則帶來了二手交易市場的活躍，市中心區域商鋪的空置率極低，無論是商鋪的租賃和買賣交易相對于成都市其它區域都顯得更加頻繁。

二、相對的稀缺性價值

筆者對于商業物業的價值，有一個簡單但是非常有效的評判觀點，那就是看其相對的稀缺性。這個相對稀缺性，并不僅僅是指一個區域內商業絕對供應量的多和少，而是指與這個區域的商業物業所能夠輻射的消費人群相比，這個區域商業的既有存量和潛在的新增供應量處于一個什么樣的水平。

商業物業和住宅物業最大的不同，在于住宅物業自己(或租客)住就能實現其價值，而商業物業需要有人來消費，才能完成其價值的閉環。正因為此，商業物業的投資比住宅物業的難度更大。

怎么來判斷一個商業物業能夠輻射的消費人口的多和少呢?這主要有三種類型。第一種就是看人們非常熟悉的“原住民”，即在該商業物業周邊生活的人口數量大(包括居住和工作)。第二種就是看通勤人口多，即由于各種原因要經過該商業物業所在區域的人口數量，常見例子如地鐵商業、高鐵商業、機場商業等等。第三種就是目的地性質的到達性消費的商業物業，常見例子如標志性建筑(如大型醫院)附近的商業、重要旅游景點(如文殊院、寬窄巷子等)的商業、大型政府辦事機構(如大型政府機構的政務中心等)周邊的商業。

只要滿足上面提到的三點中的任何一點，那么即使開個小面館都可以不愁生意，自然商鋪的租金和售價都有增值保證。如果能同時滿足兩點或三點，那商鋪的價值必然就更大。正如前面部分所分析的，環狀的同心圓城市的中心區域，更容易匯聚四面八方的人氣和商氣。這個處于“圓心”位置的核心地理優勢，很容易使市中心區域成為交通和人流的核心節點(比如密集的公交線路、學校和醫院等重要基礎設施、目的性消費地的大型商業項目、寫字樓密集的工作區等)，匯聚八方來客。當然，如果市中心區域的某些位置恰好又是人口密集的老居民區，又有重要的歷史文化古跡和旅游景點，以及大型政府辦事機構，那么這些市中心區域的商鋪價值就更大。

肯定有朋友想問，那么城市新區的商鋪價值又在哪呢?城市新區的商鋪肯定也有它的價值。只不過，新區的商鋪需要一個較長的培育過程，隨著居住人口的逐漸導入，才會變得成熟起來。這一方面是有沒有人來的問題，另一方面則是留不留得住人的問題。這并不是說新區的商鋪沒有價值，而是說這些商鋪要兌現其價值，可能還需要較長的時間。

三、市中心商鋪的特殊價值

隨著城市的向外發展，老城區和新城區的功能定位也在發生一些變化。新區主要以商務金融、科技研發等功能為主，而老城區，特別是老城區核心區域獨特的歷史和人文優勢是無法替代的。這里有眾多的歷史古跡和旅游景點，常年都有很多游客，也是成都人的都市會客廳。隨著成都二繞和三繞的陸續建成和通車，傳統的城市幾何中心區域的商業價值將會被重新發現。除了這里的各種現成的商業價值，未來這里對大成都周邊區域的人口和資源的匯聚作用還將會進一步地強化。雖然部分的經濟和行政功能向南分流是一個趨勢，但是又有什么關系呢?即使西、北、東的人只是經過市中心區域，然后去城南，但也有很大概率會留下“買路錢”。這可能是一瓶(樓盤資料)水、一碗面，也可能是配一副眼鏡、做一次美容，或者是其他什么你覺得很簡單，但卻是必不可少的東西。

除了“幾何中心”這樣天生的優勢以外，老城區的特有的旅游價值和辦事價值也是一個核心優勢。筆者看著市中心區域的地圖，隨便舉個例子。比如說市中心的草市街一帶，這里既有文殊院這樣歷史古跡，從來就不缺來來往往的善男信女，并且還有成都市的政務中心，很多辦事和辦證的人都需要到這里來。而且這里本身就是老居民區，有大量的居住人口。什么公交、地鐵那些都不用說了，市中心必然線路和站點密集。

像這樣位置的商鋪，它除了具有正常的商業功能以外(比如前面分析過的，人氣、商氣旺，隨便賣瓶水都要賺錢)，還具有相當的展示和廣告價值。肯定有朋友會問，一個普通的商鋪能有什么廣告價值?一個可以參考的例子就是機場商鋪。機場由于其巨大的旅客人流量，機場內的商鋪向來都是寸土寸金的地方。2011年三月，成都雙流國際機場T2航站樓8個標段的特許經營權曾進行過公開拍賣。這里面，一個僅僅10平方米的3年保險專營店特許經營權，從起拍價200萬拍到380萬，年租金就超過38萬/平方米。還有機場的書店，算下來一天的租金超5萬元。你說在機場賣飲料、賣書、賣快餐、賣航空意外險的利潤能有多高呢?在這么高的租金里面，可能有很大一部分被商戶看作是具有品牌形象展示作用的“廣告費”了。市中心的商鋪，雖然沒有機場商鋪這么夸張，但多多少少有一些展示和廣告價值還是沒有問題的。

四、電商的沖擊

2017年的“雙十一”剛過，天貓雙11交易額1207億，物流訂單量超6.57億，這還沒有算京東等其他電商的“戰績”。這又是一個電商狂歡而實體商業沮喪的日子。

電商對于傳統實體商業沖擊不用多說。成都電商的持續繁榮，已經培養了一大批消費者的網購習慣，這對于成都的商業，無疑又是一大挑戰。但這主要是對傳統百貨業的沖擊大(想想今年全國和成都有多少家百貨關門了?)，和成熟位置的商鋪關系不大。我們剛剛在網上搶了寶貝，肚子餓了總要下樓吃碗面嘛?我們到市中心辦事，口渴了總要買瓶水嘛?所以我們不需要回避電商的沖擊，只需要在正確的位置，做正確的業態即可。

電商發展得很快，但無法完全取代實體店的地位。首先，體驗式的消費(如餐飲、理發、游樂等)必須要物理空間才能完成，離不開實體店。其次，以個性化服務為特征的產品，在網上很難感受到其與眾不同的地方。再次，隨著O2O等類型電商的迅速發展，實際上給傳統的實體店插上了電商的翅膀，相互促進(比如典型的線上下單支付、線下實體店消費)，這大大突破了傳統實體店的地域局限。最后，無論電商怎么發展，其銷售的產品仍然需要實體經濟來生產。所以，無論電商怎么發展，未來一定會和實體經濟找到一個合適的平衡點，實體經濟會逐漸好起來。長遠來看，實體經濟肯定會好的，否則虛擬經濟也會缺乏依托。

下一篇:公務員家庭的理財規劃案例 下一篇 【方向鍵 ( → )下一篇】

上一篇:公務員理財案例公務員夫妻要如何理財 上一篇 【方向鍵 ( ← )上一篇】