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第一要素：地段

地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低于同地段的住宅。

繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。

可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。

畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。

第二要素：臨街狀況

商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產(chǎn)生了購買欲望才發(fā)生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。

因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們?nèi)菀卓匆姡卜奖阕叩降匿伱妗ＥR大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。

當(dāng)然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

第三要素：人流

你可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。

但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯(lián)系。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標(biāo)。

第四要素：駐留性

想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產(chǎn)生好的銷售業(yè)績。

要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購買沖動所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。

第五要素：購買習(xí)慣

你買服裝會到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。

人們的購買習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發(fā)生在成行成市的地方。

所以，新開發(fā)的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風(fēng)險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習(xí)慣。

第六要素：購買力

同樣地區(qū)的兩個小區(qū)，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。

猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

第七要素：便利性

一個很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，家具市場，如果附近交通不利，那么，如何運輸呢？

一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經(jīng)過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

第八要素：商圈

每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那里是人們吃喝玩樂、購物的天堂。

并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個新的城區(qū)形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。

在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。

第九要素：規(guī)劃

現(xiàn)在看起來一切都很好，以后會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。

原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對商鋪的價值有極大的影響。

如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。

第十要素：地勢

鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進入鋪面，使人覺得不便。

最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據(jù)以往的經(jīng)驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。

第十一要素：凈高

商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。

第十二要素：開間

商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應(yīng)降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。

第十三要素：朝向

盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會造成商品褪色，空調(diào)費也會多出不少。光過于刺眼，也會影響客戶購物。萬一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內(nèi)的情況除外。

第十四要素：比價

在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價格，也可參考類似的鋪面。開發(fā)商的定價，往往都高于市場價，動人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

第十五要素：收益率

根據(jù)附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動人的神話故事。

年收益率能達到10％以上就很不錯了，相對應(yīng)的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現(xiàn)在大部分的商鋪年收益率在7％左右。

1、評估商鋪物業(yè)的價值

經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

假設(shè)我們在一個適于經(jīng)營餐飲業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊餐飲的經(jīng)營狀況，比如周邊居住人群的消費習(xí)慣，顧客的種類，餐飲的檔次，(大眾口味還是特色餐飲)吸引人群等等情況。

比如對于一個200平米的餐飲鋪，除去廚房、洗手間等公共部分，餐位為30—40個，初期投入，轉(zhuǎn)讓費(包括購置廚房設(shè)備、餐桌餐椅和碗筷等用具)為10萬元、裝潢費6萬元，房租每天1.5元，月租金為9千元，總投入26.8萬元。平均每天上座率為八成，每人消費為20元，每天有100人消費，那么每日的營業(yè)額為2000元，每周營業(yè)額為1.4萬元，每月營業(yè)額為5.6萬元，每年營業(yè)額為67.2萬元，1到2年之后，如果經(jīng)營好的話，凈收益遠遠高于前期投入資金，營業(yè)額將會成倍增長。

投資餐飲屬于比較穩(wěn)健，風(fēng)險小的投資項目，其見效快，收益快。一般餐飲的回收期為8--12個月，而且是當(dāng)日見錢，就目前而講，餐飲行業(yè)是投資當(dāng)中高回報的一種!

如果說資金不多、沒有太多經(jīng)驗的投資者來說，選擇新興地區(qū)商鋪投資會更具優(yōu)勢。

2、選擇好的商鋪物業(yè)

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個意義上，位于離CBD最近的通州區(qū)——桃花島?金街是最佳的商鋪。其據(jù)守八通線梨園站南，客流量之大，桃花島金街不同于一般的住宅底商和商場內(nèi)鋪，為全獨立并且鋪鋪臨街，無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場內(nèi)鋪以及地下底商，同時要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，其周邊眾多高尚社區(qū)云集，80%CBD白領(lǐng)以及準(zhǔn)白領(lǐng)，50多萬常住人口，消費實力非常強勁。

3、收取回報

如果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會有哪些損失?首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個月的房租以及公用事業(yè)費用，一般多達半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的傭金;第三，因為商鋪一次的經(jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金;第四，我們不知道是否因此會卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要!

好的承租人指那些信用良好、有實力、經(jīng)驗豐富的商戶，所以小編從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶;同時，租戶也得選擇信譽比較好的物業(yè)公司，來解決后顧之憂。

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