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公寓式酒店投資注意事項(xiàng)

一、選擇一個好“管家”   

酒店式公寓最大的賣點(diǎn)是酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，購房者看中的正是酒店式公寓價格比一般酒店便宜，但服務(wù)又達(dá)到了酒店的水平。這就要求投資者所選中的物業(yè)公司不僅具有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，還要具有良好的市場經(jīng)營能力，這是保證投資者贏利的基本條件。如果酒店式公寓的物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，開發(fā)商在開發(fā)酒店式公寓時，只求賣完其物業(yè)就萬事大吉，而不是努力幫業(yè)主找一個好管家，就會形成另一種形式的“爛尾”工程，使得業(yè)主的投資回報率無法得到保證；投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費(fèi)支柱和投資者的積極性，從而形成一個惡性循環(huán)。從現(xiàn)在市場上來看，這種具有酒店經(jīng)營能力的物業(yè)公司非常少，而一般酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，因此，投資者在選擇合作物業(yè)公司時應(yīng)進(jìn)行深入的考評。

二、酒店式公寓定位   

酒店式公寓的定位是投資者在開發(fā)投資前就應(yīng)該弄清的實(shí)質(zhì)性問題，它直接關(guān)系到酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容。具體而言，一家酒店式公寓的定位應(yīng)取決于購買或租賃這類物業(yè)的消費(fèi)需求，即投資者群體和消費(fèi)群體，而投資者群體又取決于消費(fèi)群體，因此，從根本上說，酒店式公寓的定位應(yīng)取決于其消費(fèi)群體。   酒店式公寓經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已分化出兩大類，一類為側(cè)重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓；另一類為側(cè)重辦公功能，為各類機(jī)構(gòu)或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同的需求群體。發(fā)展商只有根據(jù)市場需求提供更具差異性的產(chǎn)品和服務(wù)，迎合更特殊的消費(fèi)群體需求，才能贏得市場。

三、建酒店公寓的地理位置   

位置對開發(fā)酒店式公寓的成敗影響很大，不可不慎。由于不同類型的酒店式公寓的消費(fèi)群體不同，在開發(fā)酒店式公寓時也有具體的要求，一般而言，有如下幾類區(qū)別：

1、側(cè)重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業(yè)高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環(huán)境和景觀，并有完善的生活配套設(shè)施。   

2、為常駐深圳的海內(nèi)外商務(wù)機(jī)構(gòu)及常來深圳的海內(nèi)外商務(wù)人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區(qū)，以吸引酒店的常客，還要求寫字樓多，交通便利，有良好的商業(yè)、餐飲及娛樂設(shè)施，便于開展業(yè)務(wù)和生活居住。   

3、為深圳的小企業(yè)及個人提供辦公和居住場所的酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴(yán)格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設(shè)施。 

四、酒店式公寓的經(jīng)營問題   

酒店式公寓的經(jīng)營方式不外乎出售、出租、租售并舉三種。  采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風(fēng)險，這是發(fā)展商比較傾向于采用的經(jīng)營方式，尤其是一些處于成長期的發(fā)展商很是青睞這種方式。但是，由于采取這種經(jīng)營方式的酒店公寓建成后都交給物業(yè)管理公司去管理，發(fā)展商不參與后期管理，這就要求發(fā)展商在經(jīng)營前應(yīng)和物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確協(xié)議和承諾，以免后期管理中出現(xiàn)一些不確定因素和隱患。 

采取出租方式，投資回收期長，而且存在較大的市場風(fēng)險。其風(fēng)險主要在于裝修，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經(jīng)營管理帶來很多麻煩，同時也增大開發(fā)商的投入。同時，房地產(chǎn)市場還存一定的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，一種物業(yè)市場前景好，眾多發(fā)展商一哄而上，致使該種物業(yè)的市場供給量激增，售價和租金亦會下跌，這些不理智的投資方式大大增加了酒店式公寓的投資風(fēng)險。   

租售并舉模式是發(fā)展商不得已而為之的一種經(jīng)營方式。售出去的單位由小業(yè)主自用或出租，售不出去的單位只好由發(fā)展商出租經(jīng)營。

五、酒店式公寓的服務(wù)   

酒店式公寓的最大賣點(diǎn)應(yīng)是它完善的服務(wù)。一般應(yīng)針對其消費(fèi)群體的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。而對酒店式商務(wù)公寓，則要多考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、飛機(jī)票、火車票等。

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