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我月收入5000元，先生月收入9000元，有一個(gè)2歲小孩，夫妻雙方單位有醫(yī)保社保，先生公積金每月2100元，我公積金每月950元，現(xiàn)有存款12萬(wàn)作銀行短期理財(cái)產(chǎn)品，另有2萬(wàn)元活期存款。

家庭支出：房貸24萬(wàn)元，現(xiàn)余19.8萬(wàn)元未還，目前房貸每月1600元，車(chē)貸8萬(wàn)元，現(xiàn)余4萬(wàn)元未還，車(chē)貸月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保費(fèi)6600元。每月基金定投500元作為孩子教育金儲(chǔ)備。生活費(fèi)每月3000元。

考慮兩年換套150平方米左右的大房，但手中資金有限，請(qǐng)問(wèn)怎么理財(cái)比較合理？

理財(cái)咨詢(xún)

該讀者的家庭月收入合計(jì)1.4萬(wàn)元，支出方面，房貸、車(chē)貸、保姆費(fèi)用、基金定投支出、生活費(fèi)支出合計(jì)9200元，將每年6600元的保費(fèi)支出化為月支出，則合計(jì)月支出為9750元，每月結(jié)余為4250元，兩年后累計(jì)10.2萬(wàn)元。若2年后現(xiàn)有房貸還清后，無(wú)須再支付1600元房貸，月結(jié)余為5850元。

夫妻二人公積金每年累計(jì)3.66萬(wàn)元，假定二人收支不變，兩年后公積金賬戶(hù)累計(jì)7.32萬(wàn)元。

目前可投資資金為12萬(wàn)元，假定1年期銀行理財(cái)產(chǎn)品年化收益率為4%，2年后可得本息12.9萬(wàn)元。2萬(wàn)元活期可作為家庭緊急備用金。

該讀者計(jì)劃兩年后換套150平方米左右的大房，根據(jù)讀者提供的資料，想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)計(jì)劃，必須賣(mài)出現(xiàn)有的房產(chǎn)。

這樣，讀者的換房計(jì)劃將面臨以下資金變動(dòng)，首先，2年后結(jié)清現(xiàn)有住房按揭貸款余額，根據(jù)提供的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2年后客戶(hù)的貸款余額約為18.6萬(wàn)，經(jīng)測(cè)算，該讀者現(xiàn)有住房的面積約為43平方米。根據(jù)2012年小套二手住房成交均價(jià)1.4萬(wàn)元，假定2年后二手房房?jī)r(jià)每年成長(zhǎng)5%，則2014年，讀者賣(mài)出該房產(chǎn)可獲得66.37萬(wàn)元，扣除還貸款金額可得現(xiàn)金約47.7萬(wàn)元。

深度解析

按揭還款細(xì)細(xì)算多付首付最實(shí)在

購(gòu)買(mǎi)新房后，首付支付比例要多少，如何充分利用公積金貸款，讓還款壓力更輕松？理財(cái)師通過(guò)對(duì)比兩個(gè)還款方案，認(rèn)為，該家庭的貸款比例不應(yīng)過(guò)高，多付首付才更合理。

方案一多用貸款增加月供壓力

根據(jù)目前福州市區(qū)二環(huán)內(nèi)住宅新房成交均價(jià)1.2萬(wàn)元，假定2年后新房房?jī)r(jià)每年成長(zhǎng)5%，2年后房?jī)r(jià)為1.33萬(wàn)元，客戶(hù)如想在2年后購(gòu)買(mǎi)150平方米住宅需要支付總房?jī)r(jià)為150×1.33萬(wàn)元=199.5萬(wàn)元，最小首付金額30%約需60萬(wàn)元，扣除賣(mài)房所得47.7萬(wàn)，首付資金缺口為12.3萬(wàn)元，可將投資于銀行理財(cái)獲得的本息資金12.9萬(wàn)元作為資金缺口。余下的139.5萬(wàn)元采用商業(yè)貸款和公積金貸款的組合形式。

1.假定公積金政策2年內(nèi)不變，讀者盡量多使用公積金貸款，根據(jù)榕公積金管委〔2012〕2號(hào)文件，夫妻雙方均在福州地區(qū)繳存住房公積金的，個(gè)人住房公積金貸款的最高上限可達(dá)80萬(wàn)元，享受利率為4.9%，貸款期限20年，月供為5235.55元。

2.假定2年后商業(yè)貸款利率也不變，則余下59.5萬(wàn)元采用商業(yè)貸款，享受基準(zhǔn)利率7.05%，貸款期限20年，月供為4669.82元。

3.以上組合貸款合計(jì)的月供為5235.55+4669.82=9905.37元。根據(jù)客戶(hù)現(xiàn)有的月結(jié)余情況以及客戶(hù)夫妻雙方公積金的合計(jì)月繳情況：公積金每月 3050元，9905.37-3050=6855.37，這個(gè)支出明顯大于2年后還貸后的結(jié)余5850元，超出了客戶(hù)的承受能力范圍。如果采用本方案，應(yīng)該在讀者兩年后提高收入的前提下。

方案二多付首付符合家庭承受力

根據(jù)以上假設(shè)條件，讀者每月能夠承受的還款壓力上限為公積金月供3050元+不計(jì)房貸后的結(jié)余5850元=8900元，即盡量使用公積金貸款的情況下，客戶(hù)可承受的商業(yè)貸款的月 供為 8900-5235.55=3664.45元。假定按基準(zhǔn)利率、等額本息、貸款期限最長(zhǎng)20年推算，客戶(hù)能夠承受的商業(yè)貸款本金上限約為45萬(wàn)。這樣，讀者貸款金額為80萬(wàn)+45萬(wàn)=125萬(wàn)。首付資金需要準(zhǔn)備至少74.5萬(wàn)元。

根據(jù)現(xiàn)有情況，客戶(hù)2年后可累積以下資金：1.公積金賬戶(hù)可累積7.32萬(wàn)元；2.每月結(jié)余可累積10.2萬(wàn)元；3.現(xiàn)有12萬(wàn)元用于投資可累計(jì)12.9萬(wàn)元；4.舊房賣(mài)出后可得資金47.7萬(wàn)元。以上合計(jì)可累積用于購(gòu)房首付的資金78.12萬(wàn)元。因此，建議客戶(hù)采用方案二，盡量使用首付，少用貸款。這樣客戶(hù)2年后成功換房后的財(cái)務(wù)收支狀況變化如下：

總房?jī)r(jià)199.5萬(wàn)元，首付交足78.12萬(wàn)元，首付比例為39%，余下的約121萬(wàn)元使用組合貸款，其中80萬(wàn)元使用公積金貸款，余下的約41萬(wàn)元采用商業(yè)貸款，這樣貸款的月供變?yōu)楣e金貸款月供5235.55元+商業(yè)貸款月供3268.88元=8504.43元，還款來(lái)源為公積金每月繳交額3050元，以及還房貸后的月結(jié)余5850元，合計(jì)8900元，大于8504.43元。因此，該方案的月供水平在該家庭的還款能力之內(nèi)

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