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說起房子，去年整個房地產都像吃了藥一樣，價格嗖嗖的往上漲，讓很多觀望者叫苦不堪，更讓一些手里有點小錢的打算過兩年再買的人后悔莫及。其實這都不是關鍵，最關鍵的是有的城市還出臺了限購政策，在這種情況下，開發商紛紛瞄準了不限購的公寓，進行大肆開發和宣傳。

有時走在路上經常被人發傳單，上邊是一棟棟精美的樓房，并寫著驚爆價。說什么幾十萬就可以有一套自己的房子，看的人心碰碰的跳動。等到進一步了解之后才發現，那是公寓樓，很多人就開始迷糊了。為何公寓樓精裝修還比毛坯房便宜？以南京為例，精裝修的公寓樓每平方的售價只有住宅樓價格的百分之50到百分之70。這是為什么呢？

首先是公寓產權只有40年或50年，住宅樓是70年。其次是公寓的水電物業相對比較貴，另外轉手需要繳納巨額的手續費，并且陽光沒有住宅樓充足。有人說交稅能交多少？我也不說都是什么稅收了。就直接舉例子，如果以一套總價50萬元的40年產權房子以100萬元賣出為例，買時要繳1.5萬元的契稅。賣時，要繳10萬元的個稅、2.775萬元的營業稅、15萬元的土地增值稅。相當于一共要繳29.275萬元的稅費。所以買公寓除非價格暴漲，不然轉手并不怎么賺錢。只適合自住或者高價出租。

看到這么多是不是覺得買公寓很不劃算？其實也不能這么說。公寓有弱勢當然也有它的優勢，公寓產權比較少，但是它的地理位置好啊，大多都是商業中心，交通便利。公寓的水電比較貴，但是說真的相比買住宅樓要多花幾十萬甚至上百萬的費用。那些水電費能多幾個錢，其次是物業費比較貴，但是物業服務好，服務公寓的物業大多是國際大牌物業公司。有人說不好轉手，除非專門沖著去投資的，不然不會急著轉手，自己住的話還是很不錯的。

為了迎合買房人的需求，很多開發商大多把公寓改成挑高層，也就是兩層小樓房，比如你買了45平方的挑高層，就相當于居住面積達到90平米。但是你的物業費卻是只繳納45平米的，相對住宅樓還是便宜的。并且90平米一家三口四口也是可以住下的。3月八號，南京首先發出通告，以后公寓不再批準挑高層，并且公寓不能有獨立的衛生間跟廚房。并且跟買房者說明，也不允許私自裝修更改。所以說南京現在帶廁所跟廚房公寓以及挑高層的公寓都是絕版的。以后轉手多少會貴點，已經買過的也不要懊悔了。如果還沒買的，可以參考本文章，自行判斷。

一、公寓本身就受到很多人的喜歡。因為現在公寓是屬于商用物業，不受購房套數的限制。而且相比于投資寫字樓和商鋪，公寓投資資金、技術門檻低，容易轉手，有事業相當的明顯。

二、投資最注重回報，公寓的回報率也相對較高。對于投資者而言，降低投資風險是最為重要的。然而投資公寓不但總價便宜，而且地段較好的公寓頗受中高級白領的喜愛，投資回報率高。

三、公寓便于出手。由于大多數公寓位于政府規劃的辦公園區周邊或是市中心核心商圈，因此無論是地段還配套都很齊全。而這類房屋不論是作為小年輕的過渡房還是作為剛需一族的自住房都是不錯的選擇。因此不用擔心公寓會不好出手。

一、購買住房能否落戶，關鍵要看項目所在地塊是按照什么性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的；和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓后期升值潛力相對較弱，因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。

二、小戶型本身面積小，那么房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響。而房子面積太小、得房率低會影響使用功能。商用性質的公寓一般得房率不高，市場上大多公寓只能有七成左右的實用率。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用率能達到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項目的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。

三、公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些項目管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。有統計數據顯示，商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高出近七成。

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