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首先確認(rèn)要投資商鋪的類型。是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)門臉房還是零碎商鋪。門臉房的好處是即使整條商業(yè)街關(guān)張，你仍然可以繼續(xù)開店，大環(huán)境的影響相對(duì)小。商鋪類型還有大眾消費(fèi)類商鋪和專業(yè)市場(chǎng)商鋪，后者比如IT零件集散地、服裝家裝批發(fā)市場(chǎng)等。數(shù)據(jù)顯示，成熟的專業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹨h(yuǎn)遠(yuǎn)高于同檔次的大眾消費(fèi)商鋪。但需要考慮的是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)需要有多年的市場(chǎng)培育，而大眾消費(fèi)型商鋪門檻較低，目前70%的商鋪供給屬于大眾消費(fèi)型。

地段的選擇比較重要，如果選擇商業(yè)氣氛成熟的地方，那么商鋪的升值潛力不會(huì)大，如果選擇五環(huán)周邊這樣有發(fā)展?jié)摿Φ淖≌咨蹋敲措m然它要先期培育3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，但是今后升值潛力會(huì)不小。這也映射出投資者的投資趨向，是做短線賺差價(jià)，還是做長(zhǎng)線賺租金。

還有更重要的，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理模式、區(qū)域交通狀況以及周邊租金水平都是影響投資的因素。開發(fā)商如果統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)集權(quán)管理則有助于保持商業(yè)的整體特色，比如珠江帝景的歐洲商業(yè)街，開發(fā)商負(fù)責(zé)招商負(fù)責(zé)統(tǒng)一風(fēng)格和統(tǒng)一市場(chǎng)推廣。如果區(qū)域交通不暢或沒有足夠的停車位則阻礙投資。比如世紀(jì)金源的SHOP-PINGMALL，每天擬接待20萬人購(gòu)物，如果三分之一人開車過來，那么周邊交通是否能支撐得了。周邊租金水平則需要投資者多方打聽，或者實(shí)地詢問，拿到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)可做以下分析———每平米營(yíng)業(yè)額與售價(jià)的關(guān)系：每平米年?duì)I業(yè)額的2倍等于售價(jià)。

一般情況下營(yíng)業(yè)額的25%用作租金較為合理。如果100平米某商業(yè)年?duì)I業(yè)額100萬元，那么業(yè)主的租金收入應(yīng)為25萬元，8年回收投資來計(jì)算，那么該物業(yè)最多應(yīng)該賣到每平米2萬元。如果售價(jià)超過了2萬元或者如果租金收入達(dá)不到每年25萬元，那么回收周期會(huì)延長(zhǎng)，不建議投資。

好處：

一、不折舊

就住宅而言，使用年限為70年，在物業(yè)中是最長(zhǎng)的，但住宅畢竟是家在其中，無論何時(shí)出售都會(huì)有折舊的“待遇”。而商業(yè)地產(chǎn)卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業(yè)地產(chǎn)講究的是地段、人氣、回報(bào)價(jià)值的體現(xiàn)，所以舊不是問題，“旺就行”。

二、不裝修

在非商業(yè)物業(yè)投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時(shí)間在2～3年就得裝修翻新一次，以至讓物業(yè)快租或租上好價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修。

三、不憂租

一般來說住宅都要到經(jīng)紀(jì)公司放盤，而且空置的時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)損失顯大。商鋪就不同，還未到期就可以提前在中介登記，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。

四、投資回報(bào)高

商鋪很多的回報(bào)率都達(dá)到了8%，而住宅一般在5%以下；商鋪出租一般簽約在3～5年，每年都會(huì)有遞增，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時(shí)還能收到一筆可觀的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。再者商鋪要脫手相對(duì)比較容易，因?yàn)橛泻芏嗪锰帲匀恍枨笠脖容^大。

優(yōu)勢(shì)：

1、受國(guó)家政策影響較小，政府多年來對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控都未殃及商鋪；

2、商業(yè)因其投資的資金相對(duì)普通住宅略高，使得商鋪只能是少數(shù)人持有的資產(chǎn)，物以稀為貴；

3、商鋪的需求量巨大，意味著未來不久整個(gè)市場(chǎng)將面臨一鋪難求的局面；

4、目前的武漢商業(yè)市場(chǎng)正供不應(yīng)求，在售或閑置的商鋪較少，地段好的成熟商圈更是稀少；

5、近年來的整個(gè)租賃市場(chǎng)，租金隨著房?jī)r(jià)水漲船高，甚至還有高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，市民均反應(yīng)租鋪難；

6、對(duì)私營(yíng)業(yè)主來說，自己購(gòu)置商鋪經(jīng)營(yíng)，將減少浪費(fèi)不必要的租金；

7、相對(duì)于股票、期貨等投資項(xiàng)目，投資商鋪更為穩(wěn)定，且基本無風(fēng)險(xiǎn)；

8、商鋪的租金漲幅較大，一般都按年遞增，每年遞增至少8%——10%以上，做投資的客戶有較好租金收益，回報(bào)率很高；

9、商鋪的貸款并無太多限制，只要滿足資金條件即可。

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