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房子買還是不買，這是一個(gè)困擾房奴的永恒問題，但是在近期，這個(gè)問題又變得非常之有現(xiàn)實(shí)意義。在媒體上和新聞報(bào)道中，我們看到了很多類似的說法，認(rèn)為現(xiàn)在內(nèi)地房價(jià)上漲已經(jīng)見頂，現(xiàn)在買房可能會(huì)有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。不過，同時(shí)也有另外一種聲音表示，房價(jià)上漲還未到頂，內(nèi)地樓市依然具有投資空間。

之前房價(jià)上漲得太厲害，似乎已經(jīng)讓人對(duì)于高房價(jià)的感覺變得“麻木”。對(duì)越來越多的中國人來說，在城市買房僅僅是一種奢望。中國大城市的房價(jià)幾乎與倫敦、巴黎或者蘇黎世等歐洲昂貴城市的房價(jià)沒有區(qū)別。今年上海、南京和深圳等城市的房價(jià)比去年幾乎上漲30%。高速增長的房價(jià)帶來了恐慌。2016年2、3月份后房價(jià)浮動(dòng)特別大，導(dǎo)致買房就像搶房一樣。大家去買房子，不是去訂這套房子，而是看到有房子就直接就下訂金去買了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿現(xiàn)金買了。這樣的瘋狂，必然帶來限購政策。

于是我們看到限購政策對(duì)于樓市的打擊從10月份開始，一直延續(xù)到今天。嚴(yán)格的限制不僅僅限于房屋的銷售和購買，甚至連之前過火的售樓廣告的廣告詞也受到各種限制。這一套被稱為史上最嚴(yán)厲的限購政策事實(shí)上顯然透露著警告信號(hào)：房價(jià)高漲已經(jīng)見頂，現(xiàn)在已經(jīng)到了近年來投資房地產(chǎn)最差的時(shí)候。

為什么這么說呢？因?yàn)樵谙拶彽拇驌糁拢袊臉鞘谐尸F(xiàn)出的泡沫比以往更加明顯的表現(xiàn)出來，讓我們看到了房價(jià)高增長之下掩蓋的危機(jī)。同時(shí)，這種趨勢又是不可持續(xù)的。從現(xiàn)實(shí)的種種情況，我們也不難看到，近期一二線房價(jià)上漲幅度越來越緩慢，有些重點(diǎn)城市的成交量下跌一半。之前膨脹的房地產(chǎn)泡沫，仿佛在最近幾個(gè)月突然凝固了。不再膨脹但也不會(huì)破滅，就這么不上不下懸在空中。這更加告訴我們，此時(shí)并不是進(jìn)入樓市的時(shí)機(jī)。

泡沫要么破滅要么膨脹，怎么會(huì)“凝固”呢？在世界其他地方，或許不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，但在中國，房價(jià)泡沫目前的確從之前的金錢肥皂泡在慢慢變成一個(gè)水泥做成的堅(jiān)固泡沫。

眾所周知，中國樓市一直存在三種泡沫。第一是開發(fā)速度過快，造成開發(fā)泡沫。2016年1到9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%，而回顧過去更長的時(shí)間里，如果我們?nèi)タ捶康禺a(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)，例如開工面積、在建房屋面積、竣工面積等等，會(huì)發(fā)現(xiàn)都是一直以一種高速在增長。在這三個(gè)數(shù)據(jù)背后，隱藏的是大寫的GDP，GDP是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長衡量的一個(gè)很重要的指標(biāo)。當(dāng)前幾年我們大張旗鼓在歌頌GDP的增長時(shí)，其實(shí)我們沒有看到，面子上好看的GDP數(shù)據(jù)的背后，其社會(huì)成本卻是需要全體房奴來買單。

開發(fā)了過剩的樓房，肯定需要盡快盡多賣給購房者，這又造成了信貸的擴(kuò)張過快。眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸擴(kuò)張速度明顯快于GDP增速，也就是說，自從房地產(chǎn)業(yè)的高增長開始的那一刻起，信貸泡沫便已經(jīng)形成。此外，自2000年代起，共有超過8萬億美元資金流入新興市場，而中國則是新興市場當(dāng)中的重要一站，這些熱錢加上中國內(nèi)部的新增貨幣，共同為信貸的瘋狂擴(kuò)張?zhí)聿窦踊稹；ㄆ煦y行曾經(jīng)發(fā)表過一則報(bào)告，稱鑒于目前的全球經(jīng)濟(jì)情勢，未來的十到十五年內(nèi)，全球范圍內(nèi)的信用將會(huì)透支。因此，從全球范圍內(nèi)看，雖然信用依然在擴(kuò)張，資產(chǎn)價(jià)格在一定范圍內(nèi)依然在上漲，但是在這段期間房價(jià)也會(huì)因?yàn)樾庞玫耐钢Ф_(dá)到頂點(diǎn)，難以再上漲。也就是說，由于信貸擴(kuò)張的不可持續(xù)，房價(jià)的上漲也是不可持續(xù)的。

由于以上兩個(gè)大的泡沫，中國的樓市才形成了第三個(gè)泡沫，也就是我們所熟知的價(jià)格泡沫。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，在近五年，中國70座主要城市的房價(jià)受到大開發(fā)、大信貸的助推，上漲迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去十年，中國的總體房價(jià)上漲了400%，但中國的人均收入和企業(yè)利潤率顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這樣的增速，也遠(yuǎn)超過了股市帶來的回報(bào)率。如此高的回報(bào)當(dāng)然會(huì)吸引更多的資本投入到房地產(chǎn)業(yè)。而熱錢和普通投資者進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的方法，基本上也是依靠“信貸泡沫”和“價(jià)格泡沫”二者來入市和賺錢。目前，在信貸即將用盡、價(jià)格見頂?shù)那闆r下，加之國家的政策穩(wěn)定這個(gè)泡沫，既不讓它再上漲，也不讓它破滅，而是讓其凝固化，以消解之前所說的三大泡沫的情況。即是通過限制土地開發(fā)、限制交易中的信貸泡沫，已達(dá)到在市場上限制價(jià)格泡沫、穩(wěn)定資本的目的。

限制泡沫是為了金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但穩(wěn)固泡沫、讓肥皂泡沫變成水泥泡沫，則是為了留住房地產(chǎn)業(yè)集聚的超大額資本，不讓其外逃和內(nèi)逃套利。房地產(chǎn)，無疑已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一個(gè)定海神針，撐起艱難變革中的中國經(jīng)濟(jì)。泡沫的猛增猛減。已經(jīng)不再是一個(gè)完全的市場行為，而是一個(gè)行政行為。再繼續(xù)討論房價(jià)會(huì)不會(huì)崩潰，已經(jīng)無意義。

如果泡沫可以膨脹下去或直接破滅倒還好，可是事實(shí)往往不會(huì)如此，因此，目前投資樓市其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大，換言之，房價(jià)未來的上漲的幅度會(huì)大幅回緩，交易率會(huì)大幅下跌，而持有房產(chǎn)的成本卻在不斷增加。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)在未來會(huì)成為持有起來很不方面的一種資產(chǎn)，變現(xiàn)的效率也會(huì)有明顯下降。此時(shí)選擇持有房地產(chǎn)，無疑是近十年來的最差時(shí)機(jī)。

一、天津：有望跨入一線城市行業(yè)

作為老牌直轄市，天津的城市地位一直徘徊不前，即使偶爾“擠進(jìn)”一線城市之列，但一直排在新貴深圳之后，叨陪末座。不過借力京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，天津面臨發(fā)展新機(jī)遇，尤其產(chǎn)業(yè)、交通、生態(tài)等多個(gè)方面將率先突破，帶來跨越式的發(fā)展。

《京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確將天津定位為“基地三區(qū)”：全國先進(jìn)制造業(yè)研發(fā)基地、北方國際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新運(yùn)營示范區(qū)和改革先行示范區(qū)。長期而言，這更有利于吸引產(chǎn)業(yè)人口本地化發(fā)展，對(duì)天津整體住房需求帶來持續(xù)支撐。

與同類型城市相比，天津市房價(jià)水平相對(duì)較低，增長潛力較大。數(shù)據(jù)顯示，2014年天津市人均GDP達(dá)到10.37萬元，居全國前列。與北京、天津、上海等7個(gè)同類型城市相比，天津市人均GDP排在第4位。但根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，天津市2015年11月房價(jià)為10927元/平方米，卻位居7個(gè)同類型城市最低水平。

但伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，天津市人均GDP水平仍在不斷提高，房地產(chǎn)價(jià)格增長動(dòng)力在持續(xù)加大。如2015年上半年，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入18131元，同比增長8.4%。居民可支配收入持續(xù)增長，有利于增強(qiáng)居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求。

根據(jù)目前發(fā)展情況來看，濱海新區(qū)和武清區(qū)兩大區(qū)域值得關(guān)注。目前兩大區(qū)域位于天津成交前列，占比接近40%。根據(jù)規(guī)劃，至2020年，濱海新區(qū)常住人口規(guī)模會(huì)達(dá)到300萬人左右，人口增長也將推動(dòng)未來濱海新區(qū)房地產(chǎn)需求不斷上漲。武清區(qū)“兩區(qū)五園”格局已形成并開放，已經(jīng)引進(jìn)2000多家企業(yè)，包括阿里巴巴、京東、亞馬遜等電商等。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將帶來人口遷移，對(duì)樓市的拉動(dòng)效應(yīng)也在快速放大。

二、成都：最宜居的區(qū)域中心城市

雖然西南地區(qū)已經(jīng)確立重慶為國家中心城市，但是成都以其自身的有利條件，完全有望與重慶實(shí)現(xiàn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，帶動(dòng)西南城市群的發(fā)展。

成都作為四川省省會(huì)和西南地區(qū)重要的中心城市，經(jīng)濟(jì)總量早已跨入“萬億俱樂部”。同時(shí)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，這是因?yàn)橥渌鞘邢啾龋啥家环矫鎿碛幸幌盗衅栈菪约t利，如新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革加快孕育突破、全面深化改革縱深推進(jìn)、國家“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略全面落地等等；另一方面還面臨一系列特殊利好，如天府新區(qū)上升為國家級(jí)新區(qū)、被確定為四川建設(shè)國家全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)區(qū)依托城市、高新區(qū)獲批國家自主創(chuàng)新示范區(qū)及中韓、中德、中法等國際合作園區(qū)落戶成都等等。

而成都也因?yàn)闅夂驐l件不錯(cuò)、醫(yī)療條件較好而成為公認(rèn)的國內(nèi)宜居城市。成都四季分明、氣候濕潤，且周邊分布有名山美景，也適合人們放松身心。同時(shí)這座城市包容性很強(qiáng)，各種生活方式都能共存。另外，成都醫(yī)療水平很高，其擁有以華西醫(yī)院為代表的近20家三甲醫(yī)院，醫(yī)療水平在國內(nèi)排在前列。

成都的房價(jià)水平還不是很高，與經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)?shù)臇|部城市如杭州、南京相比，有著不小的差距；即使與中部的武漢相比，也有一定的差距。目前成都二環(huán)線以內(nèi)的項(xiàng)目，售價(jià)超過萬元大關(guān)，最高可到3萬元/平方米水平。二環(huán)、三環(huán)間的房價(jià)水平在7000～10000元/平方米之間，三環(huán)以外區(qū)域售價(jià)在5000～7000元/平方米不等。

三、南京：地區(qū)中心城市有望升格

南京已被確立為中國東部地區(qū)中心城市，但未來有望升格，城市地位提升的同時(shí)，樓市將進(jìn)一步發(fā)展。

據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，2012年以來，南京市商品住宅銷售中商品房占比超過9成，商品住宅供求合理，出清周期在全國各城市中處于較低水平，長期位于10個(gè)月以下，庫存去化情況良好。也正是因?yàn)槿绱耍暇┓績r(jià)近年來一直保持不錯(cuò)的上漲勢頭。即使在情況并不是很樂觀的2014年，房價(jià)仍然上漲，這實(shí)屬不易。

目前南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持不錯(cuò)的增長勢頭。南京市統(tǒng)計(jì)局此前不久發(fā)布的三季報(bào)顯示，前三季度，全市經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)增長，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6220.21億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長10.1%，要高于全國平均水平。正是因?yàn)榭粗心暇┑臐摿Γ簧俜科髮?duì)投資南京產(chǎn)生強(qiáng)烈興趣，使得2015年南京土地市場接連出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

目前南京重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域是2015年6月份獲批的國家級(jí)新區(qū)，即南京江北新區(qū)，位于南京市長江以北，總體規(guī)劃范圍包括浦口區(qū)、六合區(qū)及棲霞區(qū)八卦洲街道，面積約2451平方公里。新區(qū)獲批后刺激房價(jià)上漲，目前橋北、高新區(qū)價(jià)格基本已全部破萬，江浦多數(shù)房源價(jià)格企穩(wěn)16000元/平方米。此外，鼓樓濱江和燕子磯新城也是南京熱點(diǎn)板塊。鼓樓濱江果品市場地塊被中海地產(chǎn)以22373元/平方米拿下，使得未來價(jià)格有望摸高至4萬元/平方米。燕子磯新城則應(yīng)區(qū)域規(guī)劃的出爐，使得區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目售價(jià)漲至17500元/平方米左右。

四、杭州：房價(jià)處于高位整理階段

剛剛擺脫高庫存壓力的杭州樓市，有望結(jié)束高位盤整態(tài)勢。

從2012年下半年以來，杭州樓市房產(chǎn)大鱷云集，住宅供應(yīng)量在短期內(nèi)被迅速推高，自此高庫存風(fēng)險(xiǎn)成為懸在杭州樓市上空的一把“利劍”。截止到11月底，庫存仍然高達(dá)1105萬平方米，仍在高位徘徊。但這并不妨礙杭州成為今年中國樓市最為火爆的城市之一。2015年，得益于改善型需求的釋放，杭州在前10個(gè)月住宅成交量就已經(jīng)突破了1000萬平方米，刷新了成交紀(jì)錄。

目前杭州房價(jià)還處于高位盤整態(tài)勢。在2010年之前，由于投機(jī)性需求極為旺盛，加上樓市炒作，杭州房價(jià)曾有過一波強(qiáng)勁上漲行情。但隨著國家加大對(duì)投機(jī)性需求的打壓，加上浙江本地富裕階層對(duì)房產(chǎn)投資趨于謹(jǐn)慎，杭州樓市迎來了盤整時(shí)期，房價(jià)有漲有跌。如在低迷的2011、2012年，房價(jià)連續(xù)兩年回落；而在市場轉(zhuǎn)暖的2013年，則出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈。不過專家預(yù)測，隨著國家鼓勵(lì)個(gè)人投資房產(chǎn)用于對(duì)外租賃，未來還是會(huì)有民資進(jìn)入杭州樓市，由此帶動(dòng)杭州房價(jià)繼續(xù)上漲。

投資杭州房產(chǎn)可重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域及新興區(qū)域。綜合來看，西湖區(qū)由于名校云集，同時(shí)配套成熟，會(huì)成為改善型需求關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域，可值得關(guān)注。不過區(qū)域內(nèi)房價(jià)較高，普通公寓售價(jià)已超過1.5萬元/平方米。上城區(qū)、拱墅區(qū)也是成熟居住區(qū)域，錢江南岸和未來科技城作為后起之秀，也可關(guān)注。而臨平等供應(yīng)巨大的區(qū)域，雖然價(jià)位不高，售價(jià)在6500～8500元/平方米之間，但目前仍然深陷高庫存境地，盡量少碰。

五、重慶：正值買入好時(shí)機(jī)

重慶房地產(chǎn)市場容量不小，但近年來對(duì)人口的吸納能力并不夠，所以其房價(jià)水平并未走高。不過隨著區(qū)域城市中心建設(shè)的推進(jìn)，重慶樓市也會(huì)發(fā)生改變。

公開資料顯示，重慶是中國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃當(dāng)中確定的國家五大區(qū)域中心城市之一，而重慶下一步的努力方向就是建設(shè)具有“區(qū)域組織功能”的國家中心城市，將引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口聚集，從而帶動(dòng)所在城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

重慶房地產(chǎn)市場近年來一直并不顯山露水，房價(jià)漲跌互現(xiàn)。但由于城市常住人口基數(shù)大，所以成交量在全國范圍內(nèi)一直居于前列。據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月，重慶商品房成交量已達(dá)2012萬平方米，在全國排名第四，僅次于上海、成都和武漢。雖然最近幾年重慶房價(jià)并未明顯上漲，但隨著重慶地位的提升，未來房價(jià)還有一定的上升空間，因此現(xiàn)階段恰好存在買入時(shí)機(jī)。

重慶外圍區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)較多，所以拉低了其整體水平。重慶核心區(qū)域房價(jià)已經(jīng)超過了2萬元/平方米大關(guān)，如位于解放碑附近的住宅項(xiàng)目，售價(jià)達(dá)到2.5萬元/平方米左右。偏遠(yuǎn)區(qū)域的住宅售價(jià)則要低很多，比如分布在渝北、巴南等區(qū)的住宅項(xiàng)目，售價(jià)在4500～7500元/平方米不等。值得一提的是，重慶的山景房和江景房投資價(jià)值較高。如在2015年崛起的照母山板塊和禮嘉-大竹林板塊，均是憑借城市稀缺山景資源，而吸引了多個(gè)標(biāo)桿房企進(jìn)駐，同時(shí)項(xiàng)目也是熱銷樓盤常客。

六、沈陽：庫存壓力改善指日可待

在所有推薦的7個(gè)城市中，沈陽因?yàn)閹齑鎵毫Υ蠖媾R調(diào)整壓力。但這并不意味著沈陽就沒有投資價(jià)值，隨著國家中心城市規(guī)劃的實(shí)施，沈陽樓市將會(huì)迎來春天。

沈陽在東北幾個(gè)城市中，市場需求水平并不低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，成交量連續(xù)4年一直維持在1000萬～1400萬平方米之間。但近年來沈陽的住宅市場面臨著不小的“去庫存”壓力。而隨著今年開發(fā)商拿地?cái)?shù)量的下降，以及推盤節(jié)奏的變化，2015年的情況有所好轉(zhuǎn)。截止到2015年11月，去庫存周期已經(jīng)下降至17個(gè)月。也正是因?yàn)閹齑鎵喉敚蜿柗績r(jià)近年來一直在6800元/平方米水平徘徊不前，已經(jīng)持續(xù)了近4年時(shí)間沒能突破。

目前沈陽的城市地位已經(jīng)提升，其定位由此前的東北地區(qū)中心城市，提升為把沈陽建成國家中心城市。根據(jù)規(guī)劃，到2020年沈陽人口數(shù)量將從現(xiàn)在的810萬增至1130萬，將會(huì)增加320萬人，相當(dāng)于增加一個(gè)大型城市人口規(guī)模。隨著人口規(guī)模的增加，將會(huì)帶來巨大的市場需求，從而推動(dòng)房價(jià)的上漲。

沈陽有兩大主力板塊值得關(guān)注。其一是市民普遍認(rèn)可的主城區(qū)，包括有沈河、和平、皇姑、大東和鐵西等，而現(xiàn)階段沈陽住宅供應(yīng)也主要集中在這些地方，二環(huán)以內(nèi)房價(jià)在7500～12000元/平方米之間。另一個(gè)是未來重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，根據(jù)已經(jīng)公布的《沈陽市加快國家中心城市建設(shè)規(guī)劃（2014-2017年）》，未來沈陽將重點(diǎn)打造蒲河新城、鐵西產(chǎn)業(yè)新城、渾南新城、沈撫新城、永安新城、渾河新城等6個(gè)城際連接帶樣板新城，將會(huì)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，也值得關(guān)注。

七、武漢：中部大城市有望重新崛起

武漢是中國中部地區(qū)特大中心城市，曾與大上海媲美。但在此前很長一段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢，其地位慢慢弱化。不過隨著近年來武漢重新恢復(fù)強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，其未來前景值得期待。數(shù)據(jù)顯示，至2012年以來，GDP連破8000億元、9000億元后，到2014年達(dá)到10069.48億元，經(jīng)濟(jì)總量躋身全國第8位，躍居15個(gè)副省級(jí)城市第3位。2015年前三季度，武漢經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到8.8%，高于全國水平1.9個(gè)百分點(diǎn)，增長有力。

目前武漢已經(jīng)提出“大城崛起”計(jì)劃，力爭通過兩代人的努力，在2049年建成世界城市。根據(jù)規(guī)劃，武漢的功能主要包括6個(gè)方面，即國家綜合交通樞紐、國家商貿(mào)流通中心、國家先進(jìn)制造中心、國家創(chuàng)新示范中心、生態(tài)宜居水城和魅力文化之都。其中值得一提的是，武漢將力爭2020年金融業(yè)附加值達(dá)到2000億元，全面建成中國中部地區(qū)的區(qū)域金融中心，以及以科技金融為重點(diǎn)的全國性的專業(yè)金融中心，以互聯(lián)網(wǎng)金融為先導(dǎo)的金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，形成以武漢建設(shè)全國中心城市相匹配的全國性金融中心。

武漢房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入“萬元時(shí)代”。核心城區(qū)高端樓盤房價(jià)已經(jīng)超過2萬元/平方米大關(guān)，如江漢區(qū)核心板塊在售樓盤，售價(jià)達(dá)到2萬元/平方米左右。外圍區(qū)域房價(jià)要低一些，諸如東湖高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，房價(jià)在7500～10000元/平方米之間。

武漢的地鐵房也值得關(guān)注。目前已經(jīng)建成通車的包括1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線和4號(hào)線，根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，武漢將建13條線，總長560公里，全面貫通武漢三鎮(zhèn)。圍繞地鐵選擇價(jià)位不高的物業(yè)進(jìn)行投資，可以享受到地鐵貫通之后帶來的巨大升值空間。

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