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個人以房產(chǎn)投資入股需要注意什么

根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，成立公司時股東以房屋作價出資是可行的，但在具體操作時應(yīng)注意以下幾個問題：

1．貴公司應(yīng)了解該房產(chǎn)的土地使用權(quán)的取得方式。如果是以出讓的方式取得的，則不存在障礙；若是以劃撥方式取得的，則該公司應(yīng)先報有批準權(quán)的政府部門審批，獲得批準后再補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。

2．以房地產(chǎn)作價投資應(yīng)經(jīng)過評估事務(wù)所進行價格評估，而不能由產(chǎn)權(quán)人自行定價。

3．在完成擬建公司的工商登記后，應(yīng)及時辦理房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將該房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至新公司的名下。如果產(chǎn)權(quán)沒有過戶，就等于該項注冊資金不到位，這樣將會損害公司其他股東和公司債權(quán)人的利益，并且將受到工商部門的處罰。假如在一定期限內(nèi)作價出資的房地產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)，作為公司股東有以其他方式補齊注冊資本的義務(wù)。

房地產(chǎn)投資過熱，以房地產(chǎn)投資入股企業(yè)的現(xiàn)象也增多。日前，一家投資企業(yè)撥通了地稅電話，詢問：“以房地產(chǎn)進行投資應(yīng)當如何納稅？”坐席員解釋道：“房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，房地產(chǎn)屬實物資產(chǎn)。根據(jù)公司法的規(guī)定，投資人以房產(chǎn)、土地作為投資的，則房產(chǎn)、土地應(yīng)當由評估機構(gòu)參照同類市場交易價格進行評估作價，并且房產(chǎn)、土地應(yīng)當辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，將房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。”

企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資的，在計算投資人納稅額的問題上，根據(jù)不同稅種其處理有所不同，具體內(nèi)容如下：

一、營業(yè)稅

《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。”以及第九條規(guī)定“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。”

此后，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文規(guī)定“一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。三、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。”也就是說，對國稅發(fā)[1993]149號文中“轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅”規(guī)定已被廢止，不再按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（或銷售不動產(chǎn)）征收營業(yè)稅。

不動產(chǎn)所有者以不動產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入既可能以投資方利潤形式出現(xiàn)，也可能以租金等其他形式出現(xiàn)，名目多種多樣。這實質(zhì)上是一定時期轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)使用權(quán)行為。盡管投資者取得的固定收入往往以“利潤”名目出現(xiàn)，但由于投資者的收入并不隨所投資項目利潤的增減而變化，因而性質(zhì)上屬于租金收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃”項目征收營業(yè)稅。

二、土地增值稅

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號,以下簡稱“財稅字[1995]48號）文規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”“對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”是針對被投資人再轉(zhuǎn)讓的行為，被投資人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當征收土地增值稅，與投資人并無關(guān)系。

但隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，被投資人將投資人的土地用于房地產(chǎn)的開發(fā)，已徹底改變了土地用于被投資人生產(chǎn)經(jīng)營的初衷。為公平稅負，針對將投資的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的新情況，國家對改變土地用途的土地增值稅政策進行了相應(yīng)的調(diào)整。即《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，以下簡稱“財稅[2006]21號”）文第五條規(guī)定“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”

也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用于進行房地產(chǎn)開發(fā)的，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當繳納土地增值稅，同時，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應(yīng)當征收土地增值稅；對以房產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，仍應(yīng)當按規(guī)定繳納土地增值稅。

在該政策的執(zhí)行時限上，財稅[2006]21號文明確規(guī)定“本文自2006年3月2日起執(zhí)行。”也就是說，對2006年3月2日以后發(fā)生的，以土地投資、聯(lián)營的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資人和以土地投資的投資人均應(yīng)當繳納土地增值稅；如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)為非從事房地產(chǎn)開發(fā)的或者說被投資、聯(lián)營的企業(yè)并非將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，仍應(yīng)暫免征收土地增值稅。

但對2006年3月2日以前發(fā)生的，以土地作價投資、聯(lián)營的，不論所投資的土地是否是用于房地產(chǎn)開發(fā)，均暫免征收。以及對2006年3月2日以前發(fā)生的，以土地作價投資、聯(lián)營的，土地用于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生在2006年3月2日以后的，其土地增值稅仍應(yīng)當暫免征收。因為土地增值稅是投資人投資入股的當時發(fā)生納稅義務(wù)，而財稅字[1995]48號文已明確規(guī)定是暫免征收，所以，對2006年3月2日以前投資、聯(lián)營的土地，不論是在2006年3月2日以前還是2006年3月2日以后用于房地產(chǎn)開發(fā)，其土地增值稅均暫免征收。

三、企業(yè)所得稅

企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）文規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過5個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年的應(yīng)納稅所得中。

企業(yè)對外投資的房地產(chǎn)在對外轉(zhuǎn)讓或處置前不能稅前扣除，在轉(zhuǎn)讓、處置時，投資的成本可自取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中減除，據(jù)以計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

四、印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資業(yè)務(wù)，其實質(zhì)上是反映轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和以房地產(chǎn)投資雙重經(jīng)濟行為。因公司法規(guī)定，投資人以房產(chǎn)、土地作為投資的，房產(chǎn)、土地應(yīng)當辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，將房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。根據(jù)印花稅規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，其計稅價格應(yīng)當按評估機構(gòu)評估價為依據(jù)。

超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營業(yè)稅？依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件的規(guī)定，是否可以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅？

【解答】

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

第二條規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

第三條規(guī)定，《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規(guī)定：根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規(guī)，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

財稅[2002]191號結(jié)合國稅函[1997]490號及國稅發(fā)[1993]149號文件規(guī)定，從以下四個層面掌握文件精神：

1、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；

2、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資入股，收取固定利潤的，按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；

3、以無形資產(chǎn)中的“商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

再問：怎樣理解單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一含義？如按本案例，先以房產(chǎn)進行投資取得公司股權(quán)，若干年后因營運情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，是否可以理解為單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓？

再答：股權(quán)是指基于股東地位而可對公司主張的權(quán)利。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是股東，轉(zhuǎn)讓的對象是股東的權(quán)利，通常要在工商機關(guān)進行變更登記。

以房產(chǎn)或其他資產(chǎn)作為投資成本取得公司股權(quán)，成為公司股東。若干年后因營運情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)。發(fā)生在新老股東之間的此交易事項，屬于單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

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