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投資小商鋪需要注意哪些問題

如果您想投資商鋪，必須具備兩個(gè)條件：一是有充裕資金，因?yàn)橐婚g商鋪價(jià)值可能高于一套房子，且套牢資金時(shí)間長，資金不充裕的人最好考慮投資其他項(xiàng)目；二是要有“守業(yè)”耐性，商鋪投資講究長期回報(bào)，往往不是一二年就可以獲得好收益，可能需要很長時(shí)間。對個(gè)人投資者來說，商鋪風(fēng)險(xiǎn)不大，并且回報(bào)時(shí)間較長。

一、修煉“超前眼光”

您可能會看到某步行街鋪位租金貴得驚人，但在此前幾年乃至十年前該步行街只是一個(gè)骯臟的小市集。十年前無人問津的商鋪，十年后卻可能成為“天價(jià)鋪王”！尋找商鋪投資機(jī)會的關(guān)鍵，在于是否具有超前眼光。

投資旺地商鋪當(dāng)然會有好回報(bào)，但價(jià)格之高風(fēng)險(xiǎn)之大也非人人可以承受的。相反，地段一般甚至冷清的物業(yè)卻因價(jià)值低廉、風(fēng)險(xiǎn)小，升值潛力較大。例如城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)，受城市化進(jìn)程影響，無論房價(jià)或鋪價(jià)都會全面上升。同時(shí)，商鋪升值也受多種客觀因素推動，所在地人口的增加、大社區(qū)的出現(xiàn)、大型批發(fā)市場建成、道路開通、公共設(shè)施興建等均可使投資升值潛力倍增。

目前中國經(jīng)濟(jì)起飛，城市化進(jìn)程速度在加快，商鋪投資前景相當(dāng)看好。當(dāng)別人都盯著成熟旺地鋪位之時(shí)，不妨多關(guān)注尚未“熱”起來地段的“冷門”商鋪。

二、交通要素要考慮

投資小商鋪，首先要考慮的因素是該區(qū)域的商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、日均人流量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套情況等。其中，以人口密集區(qū)的小商鋪為首選。

交通方便是買鋪投資的重要因素。房地產(chǎn)流行的“地段”在小商鋪投資方面更重要。火車站、長途汽車站附近是來往旅客集中的地區(qū)，較適合商鋪投資。商業(yè)區(qū)地段則是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場所，也是商店開業(yè)的首選地點(diǎn)。生活區(qū)商鋪的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其他成員。這一地段特征是，有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤以日常用品消費(fèi)量最大，凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展。

三、面積不宜過大

商鋪面積無所謂大小，但從租戶經(jīng)營層面及自身風(fēng)險(xiǎn)層面思考，面積適中為佳。例如，小飲食業(yè)、便利店、以及各種個(gè)體經(jīng)營較能接受的商鋪面積一般在50—— 100平方米，相對大面積鋪面具有市場層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優(yōu)勢，而且面向的是廣大的中小經(jīng)營租戶，對個(gè)人投資者是較佳選擇。

四、用途和結(jié)構(gòu)很重要

投資商鋪之前一定要了解清楚，物業(yè)是否有廚廁、可否做餐飲等行業(yè)，以清楚物業(yè)的用途，如果不能做餐飲，商鋪長遠(yuǎn)收益一定會受到影響。商鋪的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也相當(dāng)講究，例如層高是多少，能否加裝夾層（或者送夾層）?，F(xiàn)在，很多首層商鋪，層高都在5米以上，業(yè)主可自己加裝一個(gè)夾層，于是一層變二層，二樓既可居住，也可用作辦公室，對租戶來說是最理想不過的了。很多開發(fā)商也會打出“賣一層送一層”以增加物業(yè)附加值。

五、出租比炒賣合算

投資商鋪極少有“短平快”項(xiàng)目，從外國和國內(nèi)大型商業(yè)開發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)借鑒得知，長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于出售，其潛力就好比一只成長型的“基金”。

例如，一個(gè)50年產(chǎn)權(quán)鋪位，原價(jià)100萬，現(xiàn)值200萬，轉(zhuǎn)手即可賺取約90萬（除去各種交易費(fèi)用），但是，如果每月出租5000元，50年收益約300 萬元以上，比轉(zhuǎn)手多賺100%，如果將租金年增長率因素考慮進(jìn)去，收益會更高！

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