閱讀 :394

澳洲去年放寬外國(guó)人買房的限制后，海外投資者買下不少有地房產(chǎn)和公寓，促使澳洲的房地產(chǎn)價(jià)格攀高，尤其是悉尼、墨爾本、柏斯等城市的房地產(chǎn)。富裕中國(guó)人進(jìn)場(chǎng)推高房?jī)r(jià)，政府不得不承認(rèn)，澳洲人買房的壓力日益加劇，許多首次置業(yè)者被迫退出市場(chǎng)。而且近來(lái)有不少外國(guó)投資者，尤其是富裕的中國(guó)人，在澳洲購(gòu)買好幾處房產(chǎn)，卻讓房子閑置。而最近墨爾本東部和悉尼的房子以幾乎創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)拍賣，買家都是中國(guó)人。

澳洲投資房產(chǎn)政策對(duì)于海外人士購(gòu)買空地或者新房必須申請(qǐng)F(tuán)IRB批準(zhǔn)或者開發(fā)商已經(jīng)獲得預(yù)先批準(zhǔn)。海外人士購(gòu)買空地以建房的FIRB批準(zhǔn)會(huì)要求自申請(qǐng)F(tuán)IRB日后2年內(nèi)必須開始動(dòng)工建筑。海外人士購(gòu)買空地或者新房必須申請(qǐng)F(tuán)IRB批準(zhǔn)或者開發(fā)商已經(jīng)獲得預(yù)先批準(zhǔn)。有澳洲身份購(gòu)買澳洲房產(chǎn)沒(méi)有法律限制，沒(méi)有澳洲身份的只能能購(gòu)買新房或者空地建房，不能購(gòu)買二手房。   

澳洲公民配偶為海外人士和澳洲公民可以一起購(gòu)買二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶為海外人士和澳洲公民一起購(gòu)買，不可以購(gòu)買二手房，而且購(gòu)買新房也需要申請(qǐng)F(tuán)IRB批準(zhǔn)。澳洲房產(chǎn)購(gòu)買階段的稅主要是印花稅，持有階段主要市政費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、土地稅。

以上內(nèi)容就是2017年澳洲投資房產(chǎn)的一些新政策，想要買房的朋友可以來(lái)了解一下去年有沒(méi)有變化呢。希望能為大家?guī)?lái)幫助。

風(fēng)險(xiǎn)一、期房投資不適合海外人士

高層公寓類的期房，適合在投資國(guó)本地有高收入的人群，他們可以通過(guò)公寓的高折舊來(lái)獲得政府退稅;在美國(guó)和澳洲的稅務(wù)上叫做負(fù)扣稅房地產(chǎn)投資（Negative Gearing）;而海外投資人在沒(méi)有登陸澳洲之前，子女沒(méi)有就業(yè)之前，都還沒(méi)有收入，因此無(wú)法通過(guò)公寓的折舊來(lái)抵扣公司或者個(gè)人所得稅;而高折舊本身就意味著較高的稅務(wù)損失。

風(fēng)險(xiǎn)二、二次銷售時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)

不同于別墅類別，公寓房在二手交易市場(chǎng)中占比較低、停留時(shí)間較長(zhǎng)（以每周的市場(chǎng)拍賣產(chǎn)品類別來(lái)區(qū)分，公寓類產(chǎn)品僅占拍賣物業(yè)數(shù)量的20%左右）;特別是小戶型公寓最滯銷，如開間公寓（Studio）、一房公寓、沒(méi)有車位的低于50平米的公寓等等;為什么和我們廣大的購(gòu)房及投資者想象的完全不一樣呢？答案是：相對(duì)于經(jīng)歷了多個(gè)漲跌市場(chǎng)周期的海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，值得我們國(guó)人投資的物業(yè)恰恰是他們本地人可以當(dāng)作“家”的產(chǎn)品;試問(wèn)一下自己：沒(méi)有生育限制的西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體家庭中，以澳洲家庭作為參照，平均4-5人的中產(chǎn)家庭能否住到50平米的公寓里呢？

風(fēng)險(xiǎn)三、 公寓類產(chǎn)品不是澳洲、新西蘭、美國(guó)、加拿大等國(guó)主流自住和剛性購(gòu)房需求的購(gòu)買主體類別

因此，銀行對(duì)其的套現(xiàn)價(jià)值和抵押價(jià)值也相對(duì)較低;特別是市中心高層公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市擁有420萬(wàn)人口的墨爾本舉例：在九橫九縱CBD生活的澳洲本地人（持澳洲護(hù)照和永久居留權(quán)的人）僅有1.4萬(wàn)人而已，而在CBD居住的總計(jì)30萬(wàn)人中，絕大多數(shù)是外來(lái)人口，如留學(xué)生、訪問(wèn)學(xué)者、旅游者、背囊客、以及買不起車在市中心周邊打散工的“窮人”;中國(guó)才剛剛開始的城鎮(zhèn)化，墨爾本在80年代就開始了;市中心僅僅是商業(yè)中心而已，而非主流生活社區(qū)，如果連澳洲本地的絕大多數(shù)人都不去居住的市中心，我們國(guó)人投資的市中心高層公寓打算未來(lái)出售給誰(shuí)呢？

風(fēng)險(xiǎn)四、 銀行估值和貸款風(fēng)險(xiǎn)較大

銀行對(duì)樓花變成現(xiàn)房后，不是按合同購(gòu)買價(jià)格來(lái)批放貸款，而是以成房后的市場(chǎng)評(píng)估來(lái)計(jì)算。如果幾年后的房市的預(yù)期向下，銀行對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估值可能比投資人購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還要低，造成投資人的資金籌措困難。除此之外，由于樓花或者期房成交在2-3年之后，海外銀行是否對(duì)那個(gè)時(shí)期投資者提供按揭貸款，及對(duì)應(yīng)的貸款比例、貸款利率等都是未知數(shù);無(wú)形中，長(zhǎng)期交割的期房把海外投資者的貸款審批風(fēng)險(xiǎn)推后了，且時(shí)間越長(zhǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)越大。

下一篇:澳洲投資房產(chǎn)值得嗎前景如何 下一篇 【方向鍵 ( → )下一篇】

上一篇:保險(xiǎn)理財(cái)騙局揭秘2017年最新保險(xiǎn)理財(cái)騙局 上一篇 【方向鍵 ( ← )上一篇】