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不同類型的商鋪投資分析

一、商務樓、寫字樓商鋪

1)建筑形式特點

商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層(可能包括一層、二層、三層和/或地下層)部分大規模用做底層商鋪項目的發展，規模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業項目的內容而存在。

2)鋪面、鋪位類型

商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。

3)經營業態特點

商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。

4)投資回收形態

商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態有出租和出售兩種。對于規模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。

二、交通設施商鋪

(1)規模特點

交通設施內部商鋪的總體規模與該交通設施的客流量正相關，即客流量越大，內部商鋪的總體規模越大，這體現出市場對經營的直接影響。個案商鋪的規模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。

(2)規劃設計特點

交通設施的規劃設計從屬于交通設施主要功能的規劃設計。規劃設計首先考慮整個交通設施交通功能的需求，然后才考慮包括商業配套在內的配套設施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。

(3)運營特點

交通設施內部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎;乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎;乘客打發時光的需求是從事書刊經營的書店的主要市場前提……以上內容體現了交通設施商鋪的基本運營特點。

(4)商鋪特點

交通設施內部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。

三、 百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場商鋪的特點

(1)規模特點

百貨商場規模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。

(2)規劃設計特點

百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統在內的各種智能化系統之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規劃設計中的重要問題。

(3)運營特點

百貨商場主要采取統一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰略考慮的統一運做。統一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。

(4)商鋪特點

百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。

購物中心商鋪的特點

(1)規劃設計特點

購物中心項目的規劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區和規劃、外部交通設計、及城市環境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發商將承受因此造成的損失。

也許讀者會提出問題，為什么規劃設計對購物中心如此重要?原因很簡單，購物中心規模龐大，業態復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規劃設計提出了要求。

總之，購物中心的規劃設計體現的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規劃設計的特點

(2)運營特點

絕大多數購物中心采取運營商統一出租經營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

當然有一些開發商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。

(3) 商鋪的特點

購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。

四、住宅底商

住宅底商可以按照服務區間及市場理念來劃分。

(1)按照服務區間的區別

按照服務區間的區別可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。

對于大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。

對于服務于小區外部的商鋪，則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業氣氛濃郁的地區，店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。

(2)按照市場理念劃分

按照住宅底商市場運做的特點，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。

概念型住宅底商指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如以"歐式商業步行街"概念炒作成功的"現代城"、"歐陸經典"。住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發商的制勝法寶。

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。

商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候，，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優勢，但是，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。

五、社區商鋪

社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。

社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等;服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出，社區商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。

社區商鋪的特點

社區商鋪作為與人們的生活密切相關的商業房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。

1、零售型社區商鋪

(1)規模特點

零售型社區商鋪的規模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。

(2)規劃設計特點

零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求;如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。

(3)經營特點

社區商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

2、服務型社區商鋪

(1)規模特點

服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高，規模有逐漸增大的趨勢。過去，社區商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發店、彩擴店、花店等，可是現在，餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。

(2)規劃設計特點

服務型社區商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少化，因為餐廳、美容美發、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。

(3)經營特點

社區商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

鋪面商鋪不可能進行統一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發商不可能在經營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經營類型，在此情況下，如果社區商鋪的規模太大，這種沒有統一定位、統一經營理念的社區商鋪項目將有可能面臨經營困局。

有些社區建設專門的社區商業樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優點在于這種鋪位商鋪有可能在統一定位、統一經營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區商鋪的開發商專業化水平很高時，鋪位型社區商鋪的價值未必不如鋪面社區商鋪。

六、市場類商鋪

專業市場商鋪的特點

(1) 專業市場規模特點

規模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。

不同實力的投資商即使在同一個地區，投資建設同樣類型的專業市場，專業市場的規模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

(2)專業市場規劃設計特點

專業市場的規劃設計并不復雜，開發商往往將每層合理分區或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。

(3)專業市場名稱特點

專業市場的名稱體現所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。

(4)專業市場商鋪的特點

專業市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。

七、商業街商鋪

商業街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業街商鋪分為專業商業街商鋪和復合商業街商鋪。專業商業街商鋪往往集中經營某一類(種)商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等;復合商業街商鋪對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營。

需要指出的是，專業商業街商鋪鑒于整個商業街經營商品的統一性特點，整個商業街的市場成本比較低，只要商業街的開發商對整個商業街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業商業街從運營成本的角度符合市場規律和競爭規律。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，最終對整個項目的運營發生負面影響的情況。

就復合商業街來講，因為經營商品沒有統一性、協調性，所以開發商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規則。除此因素以外，復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就會發生因投資者、經營者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也會發生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。

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