閱讀 :473

1、租金回報率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款

優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

3、內部收益率法

公式：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。

上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。

優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

4、簡易國際評估法

公式：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。

這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場購置經營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發的城區。

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。

當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：

一：主要適用于沒有貸款的一次性投資。

公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12=年租金收入，

年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率

購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限

二：主要適用于貸款投資的收益計算。

公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入；

(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限

年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

問：投資商鋪的過程中會有哪些可能和必要的支出

答：上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。

第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。

所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

下一篇:2017最新比特幣交易平臺排名 下一篇 【方向鍵 ( → )下一篇】

上一篇:白銀投資騙局揭秘如何辨別白銀投資騙局 上一篇 【方向鍵 ( ← )上一篇】