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　　【摘 要】伴隨著2006年至2014年以來房地產市場的逐年升溫，房地產代理銷售行業一片繁榮，代理銷售難度的降低，加劇了行業的競爭，直接導致代理公司在幾乎所有代理銷售合同條款中毫無決定權，均以房地產開發公司(甲方)為主導，利益重心嚴重偏向甲方，增加了代理銷售公司權責收入確認的難度，代理銷售行業收入確認原則及時點成為急切需要討論的課題。收入作為利潤表中利潤構成的一項重要要素，受到企業以及會計信息使用者的高度重視，資本市場不斷出現的利用收入確認進行財務舞弊的事件也引起了會計監管機構的高度關注。隨著市場經濟的不斷發展，企業經濟業務日益多樣化和復雜化，企業經營環境出現越來越多的不確認性，日益復雜交易合同的不斷出現，實務中往往很難根據現行《收入》準則來準確判斷收入確認的時點，從而導致收入的確認問題變得越來越困難，實務中企業在收入確認和計量方面仍然存在較多需要研究和解決的問題。本文通過對某知名房地產代理銷售公司實操中的收入確認環節進行研究，從《企業會計準則第14號──收入》的基本理論出發，分析了房地產代理銷售服務全過程，結合房地產代理銷售行業業務合同復雜多樣性以及在市場中所處的優劣勢，研究更加適合房地產代理銷售行業收入的確認時點。

　　【關鍵詞】房地產;收入確認;過程;時點;代理銷售

　　一、 房地產代理行業收入概述

　　1、房地產代理行業收入確認的理論依據

　　房地產代理收入符合《企業會計準則第14號──收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

　　(1)收入的金額能夠可靠地計量;

　　(2)相關的經濟利益很可能流入企業;

　　(3)交易的完工進度能夠可靠地確定;

　　(4)交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

　　顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

　　2、房地產代理行業收入構成、合同有關收入條款類型

　　(1)收入構成

　　①代理費是指代理公司代理銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開發商結算給代理公司的代理銷售傭金。

　　②顧問費是指代理公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

　　③渠道分銷收入是指代理銷售公司行業內資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結算分銷傭金。

　　④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

　　(2)合同收入確認條款類型

　　①代理銷售合同

　　a、以開發商房款到賬金額確認代理銷售公司代理費收入

　　合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算代理銷售傭金。

　　b、開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認代理公司代理銷售傭金

　　合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算代理傭金。

　　c、開發商必須收到全部房款后，結算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　開發商必須收到全部房款，只結算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

　　②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

　　③渠道分銷合同是指代理銷售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的代理銷售服務活動。

　　④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與代理公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的代理傭金結算。

　　3、規范房地產代理行業收入確認的重要性

　　隨著房地產代理行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

　　(1)計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了代理行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

　　(2)規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要代理公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障;同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

　　(3)提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

　　(4)通過行業標準的統一，減少代理行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個代理行業的長足發展。

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