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　　燕郊二手房均價跌了一萬，高杠桿炒房客面臨資金鏈斷流風險。

　　這不再是危言聳聽，也不再是個別樓盤，而是普遍如此。環(huán)京大部分地區(qū)，除了你懂的，那個千年大計區(qū)域周邊，大部分地方二手房開始回到一年前。

　　燕郊到底怎么了，環(huán)京作為北京樓市晴雨表，十多年來一直走不出暴漲暴跌的怪圈。這一次，他們會告別這個怪圈嗎？

　　這其實不是最重要的。重要的是，燕郊為代表的環(huán)京下跌意味著，此次全國性調控這盤大棋，棋面越來越清晰。每個人，從中都應該都看到屬于自己的機會和未來。

　　1

　　京滬不再是隨便給人炒的地方，現在是最好的剛需機會

　　幾年前，杠桿游戲曾專門去燕郊體驗生活。張銀銀就是想知道，到底在那個地方居住，在北京上班是一種什么感覺。或許是我太矯情，但抱歉，我的結論是，辛苦，太他X的辛苦！我本來是一個不怕吃苦的人。

　　事實和我的體驗也有很多接近之處。不少在京工作的人，包括我的個別朋友，也買了燕郊，但平時還是在北京租房住。還有一些就完全是投資考慮。

　　相對而言，燕郊在環(huán)京的幾個樓市熱點地區(qū)算近，或者說交通算比較便利。而且，毗鄰北京通州。北京市一級的行政機構還要搬去通州，這個事拖拖拉拉十來年，這一次是真的。應該說，這對燕郊是重大利好。

　　可即便如此，時隔四個多月之后，北京青年報記者重返燕郊發(fā)現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。燕郊房價普遍下跌近三成，前期的熱點樓盤二手房價格，成交均價下跌了1萬元每平米。

　　何以如此？因為調控政策實在太嚴。而這個環(huán)京嚴厲，最具有代表性的地方，就是京東的燕郊，和京南千年大計的某新區(qū)一帶。

　　1、此二區(qū)域的調控，都是為了首都的長遠大計。簡單說，燕郊和某新區(qū)一帶暫時的房價是可以被打擊的，為了北京、首都的美好未來，暫時必須有人犧牲。

　　2、環(huán)京的嚴厲調控、房價回落，配合的是北京的整體城市和人口思路。控人是堅定的，可謂歷史上最大決心。越是如此，越意味著京城的房子，長遠看，價格應該是堅強的。前提是沒有其他黑天鵝。

　　3、北京市級機關的東遷，南邊某新區(qū)的建設，意味著燕郊、河北環(huán)京南區(qū)域，是具備長期發(fā)展價值的。從工作、居住通勤角度看，這些區(qū)域未來是具備真實可能的。

　　4、但從人口、資源（水）承載壓力角度看，北京及周邊，必然要進行嚴厲的人口控制。房價控人，是最好的方式，而房價目標的實現意味著嚴厲的調控將是長期性的。

　　中央說的長效機制，在其他城市未必有多長效，但在北京可能是真的。同時，北京的嚴厲調控意味著，在這里炒房未來不會是主流投資方式——可能是高手的專利。當然，也不排除再弄個放水啥的，誰知道。

　　結論就是，有能力、有資格、有意愿，在京或環(huán)京長期發(fā)展的朋友，目前的調控、貨幣周期是最好的剛需實現時。

　　對了，說了半天北京、環(huán)京，只字未提上海。簡單一句話，上海的控人和北京有些相似，區(qū)別可能是彈性略大。

　　有的杠友或許會說，我是有資格在京滬買，可怎么買得起？杠桿游戲就說說我的朋友吧，最近買了北京400來萬的二手房。壓力也大啊，但各位可以去算一算，其實兩口子、兩個家庭拼拼命，還是有辦法的。

　　如果這個壓力你沒能力承擔，要么等等，要么可以反思一下，譬如早點考慮撤。

　　2

　　廣深、二線城市，或許都將進入人口高增長和高房價時代

　　2016至今，廣深及二線城市，有兩個點最值得關注，地價越來越高、“搶人”越來越主動。

　　1、前者意味著地方政府F土地財政在繼續(xù)強化。特別是這些城市都進入軌道交通的大干快上時代，不要錢、不還嗎？最終還得購房者買單。一些城市“面粉貴過面包”了，咋整，不跌就只能漲。

　　實話實說，一個城市交通和城市公共配套越來越好，越來越和京滬差距縮小，當然房子的價格也就越來越高。

　　水放出去這么多，二線城市經濟表現還算不錯，他們不領漲誰漲啊。特別是如上所述，考慮到京滬進入控人、控炒的時代，資金也最愛廣深、二線等城市。

　　或許你會說，廣深、二線城市不也調控很嚴厲嗎？對，下文杠桿游戲正要說這一點。

　　2、“人才爭奪戰(zhàn)”這個夏天很激烈，不是嗎？和去年房價洶涌有一比。看看成都最近大學生無條件落戶政策出來，每天排隊之火爆——張銀銀的成都朋友刷屏了好幾天。

　　人“搶”來了，房子自然需要買。對了，實際上，大部分“搶人”的城市，已經為這些大學生放了口子，歡迎你們現在就買。

　　而伴隨著京滬在人口上的控制，最大受益者不就是廣深、二線城市。上周，杠桿游戲專門統計、分析了這一點，數據是最好證據。詳見《金融危機后10年，中國一二線城市“搶人”大戰(zhàn)風云榜！》（7月24日）。

　　3、有經濟發(fā)展支撐，有人口吸納基礎，有京滬外溢利好，你懂的。整體而言，這些城市可能進入高房價時代，起碼和這些城市的收入比，真叫高。

　　當然，會不會有其他變量和意外，這不一定。譬如，杠桿游戲一直說的，幾只黑天鵝一直在盤旋。出現2014-2015那樣的周期，可能也是很大的。所以，越是如此，越意味著廣深、二線城市剛需購房者的最好時間窗口，可能正在打開。

　　到底是馬上落戶買，還是等一等買？杠桿游戲覺得可以考慮的方式是，有能力可以買個略遠、便宜的，安心。當時間窗口正式打開，拿自己的資產杠桿置換想要的。如果等不來時間窗口，有一個起碼也保底。以后再想辦法。

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　　三四線城市會分化，大部分終究會進入相持或震蕩

　　剛才杠桿游戲說了二線城市地價越來越高，對土地的依賴實際在增加。其實，三四線城市整體表現更是如此。

　　有受一二線城市的影響，開發(fā)商很激動的原因。張銀銀自己沒有去詳細計算，但蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員黃志龍先生有計算：

　　2017年1-6月，全國100大中城市三線城市（70個城市）土地成交總價高達3585億元，占100個城市土地成交總價比重為29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價同比增速分別高達91.3%和108.9%，遠高于一、二線城市土地成交總價增幅。

　　很明顯的是，大部分三四線城市的經濟和人口向心力，和二線城市比還是略差，被虹吸難免。

　　最近，三四線城市去庫存效果不錯，賣地也不錯。詳見杠桿游戲《炸裂的6月樓市！看懂半年報中刷新房產紀錄的4組數據》（7月17日）。這樣的后果就是，開發(fā)商跟著雞血，新的庫存未來可能又要誕生。

　　特別是有的三四線城市這一波也漲了起來，或者恢復了一些價格，價格漲了、地價漲了，新庫存可能未來又出現，到時咋整。

　　分化在所難免，條件好的三四線城市，未來緊跟二線城市步伐；條件略差的，價格相持、震蕩恐怕又要重現。

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