今天開(kāi)車空隙看到一條推送消息：房改18年GDP增長(zhǎng)近9倍。我馬上對(duì)車上家里那位補(bǔ)了下半句，那么，每個(gè)中國(guó)人到底獲益多少？特別是，哪些人獲益更多？
是啊，杠桿游戲一直都想做個(gè)梳理，我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這么神速，穩(wěn)穩(wěn)坐上第二大經(jīng)濟(jì)體寶座，但每個(gè)人的獲得感夠嗎？這也正是我們D近來(lái)常說(shuō)的，要讓全體中國(guó)人有獲得感。
借著這條新聞，今天張銀銀就來(lái)做個(gè)數(shù)據(jù)，和實(shí)際獲得感官體驗(yàn)的梳理。
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房改18年GDP增長(zhǎng)近9倍，人均可支配收入，農(nóng)村只增長(zhǎng)了不到6倍，城市只增長(zhǎng)了6倍出頭
首先，把這條新聞的來(lái)龍去脈說(shuō)一下。8月9日上午，2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，原房改課題組組長(zhǎng)、現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生說(shuō)，房改18年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增加37倍，拉動(dòng)GDP總量增長(zhǎng)將近9倍。
本輪市場(chǎng)化為核心，或者官方表述住房分配貨幣化的房改，始于1998年。當(dāng)年，國(guó)WY發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,恰好是7月。也就是說(shuō)，我們房改啟動(dòng)剛好19年。
但2017年畢竟還有近5個(gè)月，所以孟先生談房改這些年的GDP增長(zhǎng)情況，自然是拿2016年來(lái)說(shuō)，2016年作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，當(dāng)然是18個(gè)年頭。
按照孟先生的說(shuō)法，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用非常明顯。這個(gè)說(shuō)法和判斷，大家肯定也是深為認(rèn)同了。每每需要穩(wěn)增長(zhǎng)、刺激經(jīng)濟(jì)，就把房地產(chǎn)抬出來(lái)，效果嘛，自然是立竿見(jiàn)影。
而伴隨穩(wěn)增長(zhǎng)的，就是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，同時(shí)經(jīng)濟(jì)總量獲得長(zhǎng)足進(jìn)步。到底怎么個(gè)進(jìn)步，老桿友都知道，杠桿游戲向來(lái)用數(shù)據(jù)說(shuō)話。
根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1998年，我國(guó)GDP為8.52萬(wàn)億。當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)說(shuō)的是7.96萬(wàn)億，但后來(lái)經(jīng)濟(jì)普查、歷史經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)再核算補(bǔ)漏，最終的歷史記錄為8.52萬(wàn)億。
下文還會(huì)有多處類似的情況，杠桿游戲都取最新的核算數(shù)據(jù)。
過(guò)了18年后的2016年，我國(guó)GDP為74.41萬(wàn)億。簡(jiǎn)單一算，GDP增長(zhǎng)8.73倍。確實(shí)如孟曉蘇先生所言接近9倍。
圖1.1998、2016年，我國(guó)GDP、城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入情況 數(shù)據(jù)來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局 ，制圖|杠桿游戲·張銀銀
如果再去算一下這18年的名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，那實(shí)在是驚人。杠桿游戲就不算了，反正夠強(qiáng)大。
開(kāi)始進(jìn)入重點(diǎn)，伴隨經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我們每個(gè)國(guó)人獲益又有多少？
先說(shuō)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入吧。1998年時(shí)，這個(gè)數(shù)字為5425.1元，2016年為33616元。18年，增長(zhǎng)6.20倍；
農(nóng)村居民家庭人均(可支配收入)純收入呢？1998年時(shí)為2162.0元，2016年為12363元。18年，增長(zhǎng)5.72倍。
很抱歉，我國(guó)全體居民這18年來(lái)人均可支配收入變化，無(wú)法計(jì)算，因?yàn)?013年之前，都是分城鎮(zhèn)和農(nóng)村住戶調(diào)查。之后，才有了城鄉(xiāng)一體化住戶收支與生活狀況調(diào)查。不過(guò)，城鄉(xiāng)數(shù)據(jù)，想必已經(jīng)很說(shuō)明問(wèn)題。
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房改18年來(lái)，平均來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民買房壓力，反倒在變小，但結(jié)構(gòu)問(wèn)題突出，一二線城市壓力在變大
關(guān)心完收入增長(zhǎng)倍數(shù)，各位桿友一定還關(guān)心房?jī)r(jià)18年來(lái)，怎么在變，特別是和收入比怎么在變。
杠桿游戲查閱了1999年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。1998年，我國(guó)商品住宅銷售10827.08萬(wàn)平米（1.08億平米），商品住宅銷售額20068676萬(wàn)元（即2006.87億元）。由此，可以計(jì)算出1998年時(shí)，我國(guó)商品住宅的均價(jià)為1858元。
通過(guò)《2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》，杠桿游戲查閱到，當(dāng)年我國(guó)商品住宅銷售137540萬(wàn)平米（即13.75億平米），商品住宅銷售額99064億元（即9.91萬(wàn)億元）。由此，可以計(jì)算出2016年，我國(guó)商品住宅的均價(jià)為7205元。
圖2.1998、2016年，我國(guó)商品住宅均價(jià)、城鎮(zhèn)居民收入房?jī)r(jià)比 數(shù)據(jù)來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局，計(jì)算及制圖|杠桿游戲·張銀銀
通過(guò)上圖2，各位桿友會(huì)發(fā)現(xiàn)，1998年時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)居民一年的收入，可以買2.92平米房子，到了2016年上升了，可以買4.67平米的房子。
這么說(shuō)，我國(guó)居民購(gòu)房壓力反倒是減輕了？宏觀上說(shuō)，真的是這樣。
1998年時(shí)，國(guó)企困難，就業(yè)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)不如今天多，收入比今天低很多。而當(dāng)時(shí)的三四線城市、縣級(jí)城市普遍體量比今天小很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)更多集中在大中城市。所以整體拉高了當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)。導(dǎo)致當(dāng)時(shí)我國(guó)居民，既包括城市也包括農(nóng)村居民，整體買房壓力是很大的。
而到了今天，一二線城市不是控制低端人口，就是控制土地供應(yīng)，一個(gè)比一個(gè)精明；三四線、縣級(jí)城市體量大了很多，庫(kù)存極大，他們的均價(jià)整體還不算很高——拉低了我國(guó)商品住宅的均價(jià)。
特別是經(jīng)過(guò)幾輪貨幣和刺激周期后，一二線城市房?jī)r(jià)普遍高不可攀。你懂的。
雖然這些年，一二線城市是提供了更多、最好的就業(yè)，可老板都不是傻子，人家各項(xiàng)壓力也大，平均開(kāi)到10萬(wàn)塊以上收入的企業(yè)并不是多數(shù)。這個(gè)收入在一萬(wàn)來(lái)塊房?jī)r(jià)的部分二線城市，還勉強(qiáng)買得起，省吃儉用、家里幫助。但如今要在京滬等城市置業(yè)，基本就是奢望。
簡(jiǎn)而言之，和大部分三四線、縣級(jí)城市購(gòu)房壓力確實(shí)不算很大不同，一二線城市如今的收入房?jī)r(jià)比并不樂(lè)觀。我想，各位桿友的體驗(yàn)也是如此。
可真讓你回三四線城市，或老家的縣城，很有可能有機(jī)會(huì)拿著一個(gè)月可以買一平米的收入。但，那那份工作、那個(gè)環(huán)境你短期內(nèi)受不了。那就抱歉了，繼續(xù)在一二線城市熬著吧。
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普通人的財(cái)富杠桿：選擇對(duì)時(shí)機(jī)買房，是享受到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利的關(guān)鍵
最近幾個(gè)月在各地出差，多個(gè)朋友和杠桿游戲說(shuō)，我們這一代還不算很倒霉。每次的話略有不同，但總結(jié)起來(lái)就是這個(gè)意思。
我第一次聽(tīng)到這句話時(shí)，一愣，對(duì)面這姐們、哥們老了。生了孩子，怎么就這樣，有車、有房、有妞（男人）、有娃，人生贏家、成功人士啊。
不過(guò)想想，也還真是，有的都生第二、第三個(gè)娃，結(jié)第二次婚了，妻子一個(gè)比一個(gè)漂亮（丈夫一次比一次帥，重點(diǎn)是更有錢）。
讓人羨慕嫉妒恨！不要說(shuō)我是直男癌或女權(quán)主義者，我真的是嫉妒。
說(shuō)笑了，其實(shí)我的朋友們想說(shuō)的是，和90后比，我們買房時(shí)壓力更小；和70后比，我們一畢業(yè)就是較高的工資，更自由的擇業(yè)。
當(dāng)然，這主要是和90后朋友比。盡管他們的父母一代，條件普遍比以前更好，但動(dòng)輒在二線城市要拿出40-60萬(wàn)元的首付，幫助孩子置業(yè)也是不容易的。
更別說(shuō)在京滬深這樣的城市。
當(dāng)時(shí)杠桿游戲畢業(yè)的時(shí)候，也覺(jué)得房?jī)r(jià)高，但回頭看，同學(xué)們?cè)诟髯猿鞘卸荚缭缳I了房，包括京滬。很多同學(xué)實(shí)際都已經(jīng)不止一套房。
真是每一代人都有每一代人的苦惱。今天90后就業(yè)條件更好、中高收入機(jī)會(huì)更多，但對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也更貴。
而我這些哥哥姐姐們，無(wú)非就是較早有了房，包括有了不止一套房。所以，發(fā)出這樣的感嘆。
是不是扯遠(yuǎn)了一點(diǎn)，真沒(méi)有！張銀銀想說(shuō)的是，10年前，北京、上海房?jī)r(jià)只有一萬(wàn)來(lái)塊。那時(shí)還不錯(cuò)的大學(xué)生畢業(yè)也有四五千元/月，有的行業(yè)干一兩年隨便就可以近萬(wàn)或者過(guò)萬(wàn)。
也就是說(shuō)，那時(shí)咬咬牙，甚至到2014年之前咬咬牙，條件過(guò)得去的大學(xué)生在京滬深也是買得起的。最多就是買遠(yuǎn)一點(diǎn)。
而錯(cuò)過(guò)了這些年的機(jī)遇，至少目前個(gè)人賬面上的財(cái)富，很少有領(lǐng)域和行業(yè)可以像一二線城市的房子那么簡(jiǎn)單粗暴大增！
起碼過(guò)去十年，想要分享到我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利，普通人最好的選擇真的是房子。
背后的根源還是老話，貨幣無(wú)僥幸。2008年末時(shí)我們的M2為48萬(wàn)億不到，到了2016年末接近160萬(wàn)億。增長(zhǎng)超過(guò)3倍，水往哪蓄，只能是不動(dòng)產(chǎn)！這不是馬后炮，今天說(shuō)這個(gè)并不晚。因?yàn)椋泿耪叩淖邉?shì)是透明的。
每個(gè)人，特別是想要在一二線城市扎根的年輕朋友，必須看央行的信號(hào)，而央行信號(hào)的啟動(dòng)，無(wú)非就是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)情況的綜合反映。
今天，信號(hào)是不松不緊。接下來(lái)呢？
來(lái)源：杠桿游戲
作者：張銀銀
ID：ZhangYinyin0903
