隨著多個(gè)城市房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大，有關(guān)租房的新政也陸續(xù)出臺(tái)。多地提出“購租同權(quán)”，從落戶、入學(xué)，向醫(yī)療、就業(yè)、社保等更多社會(huì)福利領(lǐng)域拓展。尤其是北京、上海、廣州一線城市的租賃賦權(quán)，無疑讓無房、無當(dāng)?shù)貞艏木用穸嗔藥追制诖?br> 我們的租房時(shí)代真要到來了嗎？
在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來，“租售同權(quán)”這個(gè)大方向無疑是正確的。但是，這只是理想。冰冷的現(xiàn)實(shí)是，要真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，在熱點(diǎn)城市仍然不現(xiàn)實(shí)，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅(jiān)冰，這絕非一朝一夕之計(jì)。
各城市房租收入比值當(dāng)中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。
租金回報(bào)率最低的城市中， 四個(gè)一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。
當(dāng)房?jī)r(jià)和房租都只有少數(shù)人有能力支付時(shí)，支撐房?jī)r(jià)上漲的力量除了貨幣購買力的稀釋，還能有什么別的辦法？
租售并舉最讓大家擔(dān)心的是，房?jī)r(jià)沒有下來，房租又漲上去了。這種擔(dān)心不是沒有道理。
中國的房租太貴了？
按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超過家庭可支配收入的30%以上，意味著這個(gè)家庭有嚴(yán)重的“住房問題”，即用于居住的支出太高了。中國目前還沒有衡量家庭“住房問題”的標(biāo)準(zhǔn)。如果參照美國的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)論將是非常可怕的。
不說房?jī)r(jià)，單說房租的支出。在這里列舉幾個(gè)不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：一是北京市統(tǒng)計(jì)局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)， 北京6月份月租金均價(jià)，達(dá)到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國首位。
各城市房租收入比值當(dāng)中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。
中國的房租太便宜了？
以上數(shù)字說明，中國的房租相對(duì)于一般居民的收入，實(shí)在太高了。但是，如果和房?jī)r(jià)比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實(shí)際均價(jià)應(yīng)該在6萬左右。這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價(jià)在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個(gè)人1年的收入買不到一平米的房子。假定兩個(gè)人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個(gè)人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。
如果按照租售比，北京的租售比早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1:200的安全線，保守估計(jì)在1:500以上，一些地區(qū)甚至到了1:1000的程度。最近媒體報(bào)道，租金回報(bào)率最低的城市中， 四個(gè)一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報(bào)是什么概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對(duì)于房?jī)r(jià)，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。
中國的房租究竟是高還是低？
這話其實(shí)很容易被誤解，有些人會(huì)認(rèn)為我為房租暴漲站臺(tái)。按照我前面引用的美國的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)，無論是房?jī)r(jià)，還是房租，都耗盡了很多中國人的收入，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。
在中國的熱點(diǎn)城市，特別是北京，房租的絕對(duì)值并不低，我們絕對(duì)不能說房租太低。某知名網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，留在北京的大學(xué)生，要拿出月收入的67%用于房租，這是非常驚人的。按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，在北京的絕大多數(shù)家庭，無論是買房，還是租房，其實(shí)都存在嚴(yán)重的和自己的收入完全不匹配的問題。在談?wù)撡Y產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，我們雖然一直強(qiáng)調(diào)趨勢(shì)，但是大家記住，資產(chǎn)價(jià)格最終崩盤，會(huì)有一個(gè)因素，那就是資產(chǎn)價(jià)格特別是房?jī)r(jià)，高到只有少數(shù)人才可以買得起的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格就比較危險(xiǎn)了。
所以，國內(nèi)那些認(rèn)為北京房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲的人應(yīng)該記住，當(dāng)北京房?jī)r(jià)和房租，都只有少數(shù)人才可以有能力支付的時(shí)候，支撐房?jī)r(jià)上漲的力量除了貨幣購買力的稀釋，還能有什么別的辦法避免出問題？
所以，在今天我們討論住房問題時(shí)，一定要清醒地意識(shí)到，中國大城市，特別是北京、上海等城市，需要解決的不僅僅是房?jī)r(jià)高的問題，也有房租的支出已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民可支配收入正常支出的比例。如果一個(gè)城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定會(huì)影響其生活質(zhì)量和在其他方面的消費(fèi)，這是基本常識(shí)。
但是，相對(duì)于畸高的房?jī)r(jià)，房租支出倒沒有引起很多人的關(guān)注。而且，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，最終這些租房的人群也會(huì)加入到購房的隊(duì)伍中來。再加上過去多年中國的公共政策關(guān)于關(guān)注買賣市場(chǎng)，而忽視了租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致在租房市場(chǎng)，公共政策非常匱乏，租房市場(chǎng)極度萎縮，租房沒有成為城市居民的正常生活方式，而是成了無奈之舉。特別是，在把房子和很多居民應(yīng)該享受的福利捆綁的情況下，選擇買房仍然是主流。這就使得房租問題在一些熱點(diǎn)城市沒有成為焦點(diǎn)問題的根本原因。
“租售同權(quán)”如何影響房?jī)r(jià)及房租？
最近各地政府拿出很多舉措推動(dòng)租賃市場(chǎng)，緩解購房的焦慮和壓力，甚至一些地方推行媒體所言的“租售同權(quán)”、“租房落戶”等舉措。本人對(duì)這些舉措也發(fā)表了一系列自己的看法，有一些看法甚至引發(fā)了誤讀。
借這篇文章，我正式表明一下我對(duì)租賃市場(chǎng)的觀點(diǎn)：就大的方向而言，我是支持發(fā)展租賃市場(chǎng)的，而且過去多年，我也一直呼吁租賃市場(chǎng)要拿出真金白銀的支持措施，“租售同權(quán)”這個(gè)大方向無疑是正確的。但是，這只是理想，這屬于共產(chǎn)主義的高級(jí)階段。冰冷的現(xiàn)實(shí)是，要真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，在熱點(diǎn)城市仍然不現(xiàn)實(shí)，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅(jiān)冰，這絕非一朝一夕之計(jì)。
從現(xiàn)實(shí)的政策看，由于過去多年我們對(duì)租賃市場(chǎng)的輕視，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的很多政策只限于原則性的呼吁，即使在2016年國務(wù)院發(fā)布支持租賃的政策后，出臺(tái)的真正有影響力的政策少之又少。
要真正撬動(dòng)租賃市場(chǎng)，改變大家只買不租的思維，一定不能把租賃市場(chǎng)想的過于簡(jiǎn)單，以為喊幾個(gè)漂亮的口號(hào)大家就會(huì)熱火朝天地去租房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化十多年來，公共政策對(duì)租房市場(chǎng)的冷漠有目共睹，租房不能貸款，租房沒有財(cái)政補(bǔ)貼，租房一度不能提取公積金。如果這些不改變，如果沒有真正力度大的激勵(lì)舉措，撬動(dòng)租賃市場(chǎng)真的很難。
特別是，長(zhǎng)期以來，由于我們對(duì)租賃市場(chǎng)不重視，導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)上真正的租賃主體絕大多數(shù)是個(gè)人，機(jī)構(gòu)租賃者少之又少。在目前熱點(diǎn)城市的房租其實(shí)并不低的情況下，政府應(yīng)該針對(duì)不同的人群提供不同的租賃產(chǎn)品，中高收入階層，通過市場(chǎng)途徑租房，但應(yīng)該讓他們享受相應(yīng)的公共福利；夾心層，政府應(yīng)該提供租房券，幫助他們減輕租房的負(fù)擔(dān)，低收入階層，政府應(yīng)該加大公租房和廉租房的供應(yīng)。同時(shí)，一定要逐步改變?cè)谧赓U上各種歧視性的規(guī)定。
辦法多的是，關(guān)鍵是，要腳踏實(shí)地，從解決痛點(diǎn)入手，而不是高喊口號(hào)。看到一些專家面對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)房”這些并不新鮮的東西激動(dòng)得語無倫次，我就知道他們根本不懂這個(gè)市場(chǎng)的痛點(diǎn)在哪里。
來源：正和島
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