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炒房團是如何炒房賺錢的

開發商需要炒房團

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后，找愿意假按揭的人也越來越不易。

但開發商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。

實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，都是由炒房團承擔。而且，炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。

很多人會問，開發商需要資金，為什么非常希望和炒房團合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售，但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。

其二，實際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出（部分）房，開發商也不能迅速收到賣方所得資金。

正因此，開發商是絕對不敢以低價開盤。 正因此，開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團，而且只賣出開發商希望賣出的數量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大的利益。

炒房團撤出手段：退房

炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多，又是異地炒房，對于有關房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團如何退出？

這就要依靠開發商進行協助——退房。

一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道，自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高，北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團的功勞了。

炒房團的運作流程怎樣？

炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成，甚至總經理也不成，而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好，否則很多關系戶都會找上門，按炒房團的價格要房子。

對于不熟悉的開發商老板，炒房團會從售樓處職員開始找，但是背后的運作機制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。

對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老板洽談。炒房團一般是找專門的房蟲，他們的職業是倒賣項目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業的炒房團中介。

最初，炒房團操盤手往往要說服開發商合作，但嘗到甜頭以后，開發商就會主動尋求合作，并且開發商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身后買房子，開發商到哪里就買到哪里，炒到哪里。

在炒房的利潤分配上，如果是炒房團出資，操盤手團隊至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤，炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團隊會以建筑公司的建筑安裝費用作為轉錢通道，參與的建筑安裝公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。

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